Kurzantwort

Ein wirtschaftlich verbrauchtes Gebäude muss nicht sofort so bewertet werden, als wäre das Grundstück bereits freigelegt.

Bestehen rechtliche oder tatsächliche Bindungen, die einen Abbruch erst später ermöglichen, liegt eine aufgeschobene Freilegung vor.

Dann müssen mehrere Dinge getrennt betrachtet werden:

• wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes
• Dauer eines bestehenden Nießbrauchs
• Zeitpunkt der möglichen Freilegung
• zukünftiger Bodenwert
• zukünftige Abbruch- und Freilegungskosten

Der zentrale Bewertungsgrundsatz lautet:

Nicht der heute denkbare Idealzustand ist maßgeblich, sondern der wirtschaftlich realisierbare Zustand unter Berücksichtigung des Zeitpunkts, zu dem die Freilegung tatsächlich möglich wird.

Worum geht es?

Bei sehr alten oder stark sanierungsbedürftigen Gebäuden kann die vorhandene Bebauung wirtschaftlich nahezu verbraucht sein.

Typische Merkmale sind:

• sehr hoher Instandsetzungsbedarf
• technisch überalterte Ausstattung
• geringe Restnutzungsdauer
• schlechte Drittverwendungsfähigkeit
• fehlende wirtschaftliche Perspektive für eine nachhaltige Weiternutzung

In solchen Fällen kann der Grundstückswert zunehmend stärker vom Boden als von der vorhandenen Bebauung bestimmt werden.

Aber: wirtschaftlich verbraucht bedeutet nicht automatisch sofort abbruchfähig

Das ist der entscheidende Punkt.

Ein Gebäude kann wirtschaftlich kaum noch werthaltig sein und trotzdem noch für eine gewisse Zeit genutzt werden.

Zusätzlich können rechtliche Bindungen bestehen.

Im Praxisfall war ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vorhanden.

Damit konnte der Eigentümer nicht ohne Weiteres sofort über den Gebäudebestand verfügen.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein älteres Einfamilienhaus mit Garagen und Nebenanlagen.

Das Ursprungsbaujahr lag ungefähr bei:

1928

Der bauliche Zustand war deutlich überaltert und erheblich modernisierungs- beziehungsweise sanierungsbedürftig.

Festgestellt wurden unter anderem:

• sehr alte Heiztechnik
• alte Fenster
• überalterte Elektroinstallation
• erheblicher Dach- und Dämmungsbedarf
• Feuchteschäden
• Putzschäden
• sanierungsbedürftige Balkone
• Schadstoffverdachtsmomente
• funktional überholte Grundriss- und Ausstattungsstrukturen

Die überschlägig ermittelten Sanierungs- und Modernisierungskosten lagen bei rund:

300.000 €

Trotzdem wurden nicht 300.000 € vollständig abgezogen

Denn ein wesentlicher Teil dieser Kosten wäre mit einer grundlegenden Modernisierung und Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer verbunden gewesen.

Ein vollständiger zusätzlicher Abzug hätte daher Teile des bereits im Modell berücksichtigten Alters- und Zustandsverzehrs doppelt erfasst.

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer nur noch fünf Jahre

Für Wohnhaus und Nebenanlagen wurde sachverständig eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von:

5 Jahren

angesetzt.

Das bedeutet:

Der vorhandene Gebäudebestand wird wirtschaftlich nur noch für einen kurzen Übergangszeitraum als sinnvoll nutzbar angesehen.

Warum gerade fünf Jahre?

Die kurze Restnutzungsdauer beruhte auf:

• hohem Gebäudealter
• schlechtem baulichem Zustand
• erheblichem Modernisierungsbedarf
• eingeschränkter wirtschaftlicher Weiternutzbarkeit
• vorgesehener späterer Neuordnung des Grundstücks

Aber die fünf Jahre sind keine Lebenserwartung des Nießbrauchers

Das ist besonders wichtig.

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist eine:

objektbezogene Bewertungsgröße

Das Nießbrauchsrecht ist dagegen eine:

personenbezogene rechtliche Belastung

Beides darf nicht gleichgesetzt werden.

Nießbrauch und Restnutzungsdauer sind zwei verschiedene Ebenen

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Frage:

Wie lange ist das Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten voraussichtlich noch sinnvoll nutzbar?

Nießbrauchsdauer

Frage:

Wie lange besteht das personenbezogene Recht voraussichtlich noch?

Diese zweite Größe wird versicherungsmathematisch aus der statistischen Lebenserwartung abgeleitet.

Im Praxisfall

Der Nießbrauchsberechtigte war zum Stichtag hochbetagt.

Das Recht wurde deshalb auf Basis der statistischen Lebenserwartung kapitalisiert.

Der Barwert des Nießbrauchs lag bei rund:

65.000 €

Warum das nicht einfach mit den fünf Jahren gleichgesetzt werden darf

Die statistische Dauer des Rechts und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes beruhen auf unterschiedlichen Bewertungslogiken.

Die eine ist:

• personenbezogen

die andere:

• objektbezogen

Das Gebäude kann wirtschaftlich verbraucht sein, obwohl das Recht noch besteht

Und umgekehrt kann ein Recht statistisch früher enden, obwohl das Gebäude technisch noch länger nutzbar wäre.

Deshalb müssen beide Komponenten getrennt bewertet werden.

Der Ertragswert zeigt das Problem besonders deutlich

Für das Gebäude wurden marktüblich erzielbare Mieten angesetzt.

Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verblieb ein jährlicher Reinertrag.

Dieser reichte jedoch nicht aus, um den hohen Bodenwert angemessen zu verzinsen.

Negativer Gebäudereinertrag

Der rechnerische Reinertragsanteil der baulichen Anlagen war negativ.

Das bedeutet vereinfacht:

Der Boden würde wirtschaftlich mehr leisten, wenn die vorhandene Bebauung nicht mehr vorhanden wäre.

Konsequenz aus Sicht eines Marktteilnehmers

Ein wirtschaftlich handelnder Erwerber würde deshalb grundsätzlich erwägen:

• Gebäude aufgeben
• Grundstück freilegen
• Boden höherwertig verwerten

Aber genau das war nicht sofort möglich

Wegen des bestehenden Nutzungs- und Rechtszustands konnte die Freilegung nicht unmittelbar umgesetzt werden.

Damit entstand eine zeitliche Verzögerung.

Aufgeschobene Freilegung

Bei der aufgeschobenen Freilegung wird der Grundstückswert nicht so behandelt, als könne der Käufer heute bereits den freigelegten Zustand realisieren.

Stattdessen wird gefragt:

Welchen heutigen Wert hat der zukünftig erreichbare freigelegte Zustand?

Zeitwert des zukünftigen Grundstückszustands

Der zukünftige Liquidations- beziehungsweise Bodenwert wird auf den Bewertungsstichtag abgezinst.

Denn:

1.000.000 € in fünf Jahren

sind wirtschaftlich nicht dasselbe wie:

1.000.000 € heute

Abzinsung

Je länger der Zeitraum bis zur möglichen Freilegung, desto geringer ist der heutige Barwert des künftig erreichbaren Grundstückszustands.

Im Praxisfall

Ausgangspunkt war ein Bodenwert von rund:

1.100.000 €

Nach Berücksichtigung der Freilegungskosten ergab sich ein spezieller Liquidationswert von rund:

1.040.000 €

Dieser wurde über fünf Jahre abgezinst.

Abgezinster spezieller Bodenwert

Der Abzinsungsfaktor lag bei rund:

0,884

Daraus ergab sich ein abgezinster spezieller Bodenwert von rund:

919.000 €

Das ist der Kern der aufgeschobenen Freilegung

Der Marktteilnehmer erhält den vollen wirtschaftlichen Vorteil der Freilegung eben nicht sofort.

Er muss warten.

Diese Wartezeit ist wertrelevant.

Auch die Abbruchkosten fallen erst später an

Ein weiterer wichtiger Punkt:

Wenn der Abbruch erst in fünf Jahren erfolgen soll, fallen auch die Abbruch- und Freilegungskosten wirtschaftlich erst dann an.

Deshalb dürfen sie nicht so behandelt werden, als müssten sie heute vollständig bezahlt werden.

Zukünftige Kosten müssen ebenfalls abgezinst werden

Im Praxisfall wurden Abbruch- und Freilegungskosten von rund:

60.000 €

ermittelt.

Bei einem Abzinsungsfaktor von rund:

0,884

ergibt sich ein Barwert von rund:

53.000 €

Warum das wichtig ist

Ein häufiger Bewertungsfehler lautet:

Gebäude wird später abgerissen, also heute sofort volle Abbruchkosten abziehen.

Das kann falsch sein.

Denn zukünftige Kosten haben heute einen geringeren Barwert.

Freilegungskosten sind zeitpunktabhängig

Die richtige Frage lautet:

Wann fallen die Kosten wirtschaftlich tatsächlich an?

Erst danach kann ihr heutiger Wert bestimmt werden.

Auch hier keine Scheingenauigkeit

Die Abbruchkosten wurden überschlägig aus:

• Gebäudemasse
• Bauweise
• Entsorgungsaufwand
• Nebenarbeiten

abgeleitet.

Schadstoffbedingte Mehrkosten wurden nicht ohne Nachweis pauschal hinzuaddiert.

Schadstoffverdacht ist nicht Schadstoffnachweis

Bei älteren Gebäuden bestanden Verdachtsmomente hinsichtlich:

• Faserzement
• Bodenbelägen
• sonstigen älteren Baustoffen

Ein tatsächlicher Schadstoffbefund lag jedoch nicht vor.

Deshalb wurden mögliche Mehrkosten nicht als gesicherter Aufwand behandelt.

Drei Bewertungsgrößen strikt trennen

Bei solchen Fällen sollte immer zwischen drei Ebenen unterschieden werden.

1. Gebäudewert

Was ist der vorhandene Gebäudebestand wirtschaftlich noch wert?

2. Rechtsbelastung

Welche Einschränkung verursacht der Nießbrauch?

3. zukünftige Grundstücksverwertung

Wann kann der Boden tatsächlich freigelegt und höherwertig genutzt werden?

Diese Ebenen dürfen nicht vermischt werden

Sonst entstehen Doppelberücksichtigungen.

Typischer Fehler 1

Nießbrauchsdauer = Restnutzungsdauer

Falsch.

Beide Größen beruhen auf unterschiedlichen Bewertungsansätzen.

Typischer Fehler 2

wirtschaftlich verbraucht = heute bereits unbebaut

Falsch.

Der tatsächliche und rechtlich mögliche Zustand ist entscheidend.

Typischer Fehler 3

zukünftige Abbruchkosten sofort vollständig abziehen

Falsch, wenn die Kosten erst später entstehen.

Typischer Fehler 4

Nießbrauch über Restnutzungsdauer nochmals vollständig doppelt berücksichtigen

Auch das kann zu einer Überbewertung der Belastung führen.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Die geringe wirtschaftliche Restnutzungsdauer war bereits im Gebäudewert berücksichtigt.

Das Nießbrauchsrecht wurde getrennt als rechtliche Belastung kapitalisiert.

Die späteren Freilegungskosten wurden nochmals separat zeitlich eingeordnet.

Warum das methodisch sauber ist

Jede Einflussgröße wird an der Stelle berücksichtigt, an der sie wirtschaftlich wirkt.

Gebäudeverbrauch

über die Restnutzungsdauer

rechtliche Bindung

über den Nießbrauch

zukünftige Freilegung

über Liquidationswert und Abzinsung

zukünftige Abbruchkosten

über deren Barwert

Wann ist ein Liquidationswertansatz besonders sinnvoll?

Typischerweise wenn:

• Gebäude wirtschaftlich weitgehend verbraucht ist
• Bodenwert sehr hoch ist
• nachhaltige Gebäudenutzung nicht mehr sinnvoll erscheint
• Ersatzbebauung wirtschaftlich naheliegt
• Freilegung konkret absehbar ist

Wann reicht ein normales Sachwertverfahren allein nicht?

Wenn der wirtschaftliche Schwerpunkt des Grundstücks nicht mehr in der vorhandenen Bausubstanz liegt.

Dann kann der Bodenwert die maßgebliche Wertkomponente darstellen.

Im Praxisfall

Der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen war gegenüber dem Bodenwert nur noch von untergeordneter Bedeutung.

Das zeigt:

Das Grundstück wurde wirtschaftlich zunehmend durch sein künftiges Entwicklungspotenzial geprägt.

Trotzdem vorhandene Nutzung noch berücksichtigen

Die vorhandene Nutzung war zum Stichtag real.

Deshalb konnte sie nicht ignoriert werden.

Die Kunst besteht darin, den Übergang abzubilden:

heutige Zwischennutzung → spätere Freilegung → zukünftige höherwertige Bodennutzung

Aufgeschobene Freilegung ist deshalb ein Zeitwertproblem

Nicht nur ein Abrissproblem.

Der Wert entsteht aus der Frage:

Wann kann der wirtschaftlich bessere Zustand tatsächlich realisiert werden?

Nießbrauch als zusätzliche Belastung

Das Nießbrauchsrecht wurde separat bewertet.

Der jährliche wirtschaftliche Nutzungsvorteil des Berechtigten wurde aus den marktüblichen Mieten der erfassten Flächen abgeleitet.

Nach Abzug der bewirtschaftungsbezogenen Aufwendungen ergab sich eine zu kapitalisierende jährliche Rentenrate.

Kapitalisierung

Diese wurde mit einem versicherungsmathematischen Leibrentenbarwertfaktor kapitalisiert.

Das Ergebnis lag bei rund:

65.000 €

Warum das Recht getrennt bleibt

Der Nießbrauch beschreibt die wirtschaftliche Position des Berechtigten.

Die Liquidationswertermittlung beschreibt dagegen die zukünftige Verwertung des Grundstücks.

Beide Fragen sind verwandt, aber nicht identisch.

Typische Fehler

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer aus der Lebenserwartung ableiten

Die Restnutzungsdauer ist objektbezogen.

Lebenslanges Recht einfach mit fünf Jahren ansetzen

Das wäre nur sachgerecht, wenn dies rechtlich und versicherungsmathematisch begründet wäre.

Bodenwert so behandeln, als wäre das Grundstück heute schon frei

Die zeitliche Verzögerung muss berücksichtigt werden.

Abbruchkosten sofort vollständig abziehen

Zukünftige Kosten sind abzuzinsen.

Schadstoffmehrkosten ohne Nachweis unterstellen

Verdacht und bestätigter Befund müssen getrennt werden.

Nießbrauch und Freilegung doppelt vollständig abziehen

Jede Belastung darf nur einmal und an der richtigen Stelle berücksichtigt werden.

Gebäudesanierung und Liquidation gleichzeitig voll ansetzen

Wenn wirtschaftlich ohnehin der Abbruch vorgesehen ist, darf nicht zugleich eine vollständige nachhaltige Modernisierung unterstellt werden.

Vorgehensweise

Bei einer aufgeschobenen Freilegung empfiehlt sich folgende Struktur:

Schritt 1 – Gebäudebestand wirtschaftlich beurteilen

Ist eine nachhaltige Weiternutzung noch sinnvoll?

Schritt 2 – wirtschaftliche Restnutzungsdauer bestimmen

Objektbezogen, nicht personenbezogen.

Schritt 3 – rechtliche Bindungen prüfen

Zum Beispiel:

• Nießbrauch
• Wohnungsrecht
• Mietvertrag
• sonstige Nutzungsrechte

Schritt 4 – frühestmöglichen Freilegungszeitpunkt bestimmen

Wann kann der Abbruch wirtschaftlich tatsächlich erfolgen?

Schritt 5 – zukünftigen freigelegten Bodenwert ableiten

Welcher Grundstückszustand wird nach der Freilegung erreicht?

Schritt 6 – Abbruch- und Freilegungskosten ermitteln

Nur belastbar ableitbare Kosten ansetzen.

Schritt 7 – zukünftige Werte und Kosten abzinsen

Zeitwert berücksichtigen.

Schritt 8 – Nießbrauch separat bewerten

Personenbezogene Laufzeit und Nutzungsvorteil kapitalisieren.

Schritt 9 – Doppelberücksichtigung prüfen

Sind einzelne Belastungen bereits in:

• Restnutzungsdauer
• Bodenwert
• Liquidationswert
• Nießbrauch

enthalten?

Schritt 10 – Gesamtergebnis marktbezogen würdigen

Nicht rein mechanisch rechnen.

Formulierungsbaustein

Der vorhandene Gebäudebestand weist nur noch eine kurze wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf. Aufgrund des hohen Gebäudealters, des erheblichen Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarfs sowie der vorgesehenen zukünftigen Grundstücksnutzung ist eine nachhaltige wirtschaftliche Weiternutzung über den angesetzten Zeitraum hinaus nicht zu erwarten.

Die Freilegung des Grundstücks kann jedoch nicht bereits zum Wertermittlungsstichtag unterstellt werden, da der vorhandene Gebäudebestand noch einer tatsächlichen beziehungsweise rechtlichen Nutzung unterliegt. Es ist daher von einer aufgeschobenen Freilegung auszugehen.

Der wirtschaftliche Vorteil der zukünftig möglichen höherwertigen Grundstücksnutzung wird deshalb auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. Entsprechend werden auch die erst zum späteren Freilegungszeitpunkt anfallenden Abbruch- und Freilegungskosten auf ihren heutigen Barwert zurückgeführt.

Ein bestehendes lebenslanges Nießbrauchsrecht ist hiervon getrennt zu beurteilen. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist eine objektbezogene Bewertungsgröße, während die Dauer des Nießbrauchs personenbezogen und versicherungsmathematisch zu bestimmen ist. Beide Größen dürfen nicht ohne Weiteres gleichgesetzt werden.

Entscheidend ist damit die getrennte und überschneidungsfreie Berücksichtigung von Gebäudeverbrauch, rechtlicher Bindung, zukünftiger Freilegung und zeitlich verschobenen Kosten.

Kernaussage

Ein wirtschaftlich verbrauchtes Gebäude ist nicht automatisch so zu bewerten, als wäre das Grundstück bereits heute freigelegt. Im Praxisfall wurde die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des stark überalterten Gebäudebestands mit fünf Jahren angesetzt. Gleichzeitig bestand ein lebenslanges Nießbrauchsrecht. Die zukünftige Freilegung und höherwertige Grundstücksnutzung konnten deshalb nur zeitlich versetzt berücksichtigt werden. Der zukünftige Liquidationswert wurde auf den Bewertungsstichtag abgezinst; ebenso wurden die erst später anfallenden Abbruchkosten von rund 60.000 € auf einen Barwert von rund 53.000 € zurückgeführt. Das Nießbrauchsrecht wurde davon getrennt mit rund 65.000 € bewertet. Der entscheidende Bewertungsgrundsatz lautet: wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Rechtsdauer, Freilegungszeitpunkt und zukünftige Kosten sind eigenständige Größen und dürfen nicht miteinander vermischt werden.

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