Sanierungskosten sind nicht automatisch Wertminderung

Wie Modernisierungsstau, Bauschäden und Vorteilsausgleich sachgerecht berücksichtigt werden

Kurzantwort ​

Bei älteren Gebäuden können die tatsächlichen Sanierungs- und Modernisierungskosten deutlich höher sein als die am Markt wirksame Wertminderung.

Der Grund: Ein Teil der Maßnahmen beseitigt nicht nur Schäden, sondern führt gleichzeitig zu:

  • höherem Ausstattungsstandard,
  • besserer energetischer Qualität,
  • längerer Restnutzungsdauer,
  • höherer Gebrauchstauglichkeit,
  • besserer Vermietbarkeit.

Deshalb gilt: Sanierungskosten ≠ automatisch Wertminderung.

Im Gutachten wurden tatsächliche Sanierungs- und Modernisierungskosten von rund 212.000 bis 342.000 € geschätzt. Als mittlerer Kostenansatz wurden rund 275.000 € angesetzt. Der wertrelevante Abzug wurde dagegen nur mit 170.000 € berücksichtigt.

Warum nicht 275.000 € abziehen? ​

Weil sonst mehrere Effekte doppelt berücksichtigt würden. Der Zustand des Gebäudes war bereits enthalten in:

  • der Restnutzungsdauer,
  • dem reduzierten Mietansatz,
  • dem Ausstattungsstandard,
  • der eingeschränkten Marktgängigkeit.

Zusätzlich führen einige Sanierungsmaßnahmen zu einer echten Verbesserung des Gebäudes. Das ist der sogenannte Vorteilsausgleich.

Typische Maßnahmen mit nur teilweiser Wertwirkung ​

Zum Beispiel:

  • neues Bad
  • neue Elektroinstallation
  • bessere Dämmung
  • energetische Dachsanierung
  • neue Grundrissgestaltung
  • moderne Oberflächen

Die Kosten können vollständig anfallen, aber der Markt ersetzt dem Verkäufer nicht automatisch jeden investierten Euro.

Prüffrage ​

Würde ein Käufer den vollständigen Betrag der Maßnahme vom Kaufpreis abziehen? Wenn nein, ist der Kostenansatz nicht identisch mit der Wertminderung.