Kurzantwort

Viele Marktdaten bedeuten noch nicht, dass ein Vergleichswertverfahren möglich ist.

Entscheidend ist nicht:

Wie viele Marktberichte, Bodenrichtwerte, Kaufangebote und Kennzahlen stehen zur Verfügung?

Sondern:

Gibt es tatsächlich hinreichend vergleichbare Kaufpreise für genau den relevanten Teilmarkt?

Bei einer Berggaststätte in besonderer Alm- und Außenbereichslage kann genau daran die unmittelbare Vergleichswertableitung scheitern.

Im Praxisfall standen unter anderem zur Verfügung:

• Marktberichte des Gutachterausschusses
• Bodenrichtwerte
• landwirtschaftliche Marktdaten
• Sachwertfaktoren
• Liegenschaftszinssätze
• eigene Kaufpreissammlungen
• eigene Mietpreissammlungen
• regionale Marktberichte

Trotzdem lagen keine belastbaren Vergleichskäufe für:

• Berggaststätten
• Almobjekte
• gastgewerbliche Spezialimmobilien in vergleichbarer Höhen- und Außenbereichslage

vor.

Deshalb wurde kein unmittelbarer Vergleichswert aus Kaufpreisen abgeleitet.

Die vorhandenen Daten dienten vielmehr dazu:

• den Bodenwert einzuordnen
• Sachwert- und Ertragswertparameter zu plausibilisieren
• das regionale Preisniveau zu verstehen
• das abschließende Bewertungsergebnis auf Marktnähe zu prüfen

Datenfülle ersetzt keine Vergleichbarkeit. Ein Vergleichswertverfahren braucht nicht möglichst viele Daten, sondern geeignete Daten aus einem tatsächlich vergleichbaren Teilmarkt.

Worum geht es?

Das Vergleichswertverfahren gehört zu den unmittelbar marktorientierten Verfahren der Immobilienbewertung.

Sein Grundgedanke lautet:

Was wurde für vergleichbare Grundstücke tatsächlich bezahlt?

Bei einer ausreichenden Zahl geeigneter Vergleichskäufe kann daraus der Wert des Bewertungsobjekts abgeleitet werden.

Das entscheidende Problem bei Spezialimmobilien

Berggaststätten werden nur selten gehandelt.

Noch seltener sind Objekte gleichzeitig vergleichbar hinsichtlich:

• touristischer Lage
• Höhenlage
• Erreichbarkeit
• Außenbereich
• Grundstücksgröße
• Gebäudesubstanz
• gastronomischer Nutzung
• Beherbergungsanteilen
• Saisonabhängigkeit
• Eigenversorgung
• baulichem Zustand

Damit entsteht ein sehr enger Teilmarkt.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde eine ältere Berggaststätte in besonderer Alm- und Außenbereichslage.

Das Objekt wies unter anderem auf:

• rund 473 m² Wohn- und Nutzfläche
• gastronomische Bereiche
• Wohn- und Beherbergungsflächen
• umfangreiche Funktionsflächen
• eigenes Wasser
• eigene Abwasserlösung
• erschwerte Zufahrt
• saisonale Nutzung
• erheblichen Sanierungsbedarf

Schon diese Kombination macht deutlich:

Ein beliebiges Restaurant oder Gasthaus im Ortszentrum ist kein geeigneter Vergleichsfall.

Auch ein Hotel ist nicht automatisch vergleichbar

Ein innerörtliches Hotel kann völlig andere Marktbedingungen besitzen:

• ganzjährige Erreichbarkeit
• öffentliche Infrastruktur
• größerer Käuferkreis
• andere Auslastung
• andere Ertragsstruktur

Ebenso wenig ein Wohnhaus

Ein Wohnhaus in derselben Gemeinde kann zwar geografisch nahe liegen.

Es gehört aber einem anderen Teilmarkt an.

Vergleichbarkeit ist mehr als räumliche Nähe

Ein geeigneter Vergleichsfall sollte möglichst ähnlich sein hinsichtlich:

• Nutzung
• Lage
• Marktsegment
• Erschließung
• wirtschaftlicher Funktion
• Zustand

Der relevante Teilmarkt war sehr klein

Das Gutachten beschreibt den Markt ausdrücklich als:

• eng
• objektbezogen
• nur eingeschränkt vergleichbar

Der Käuferkreis war ebenfalls klein.

In Betracht kamen im Wesentlichen Erwerber mit:

• gastronomischem Interesse
• touristischem Konzept
• eigennutzungsorientierter Motivation

Damit fehlen oft genügend Transaktionen

Je kleiner der Käufer- und Objektmarkt, desto geringer ist häufig auch die Zahl verwertbarer Kaufpreise.

Ohne geeignete Vergleichskäufe kein belastbares direktes Vergleichswertverfahren

Das bedeutet nicht:

Vergleichswertverfahren ist bei Berggaststätten grundsätzlich unmöglich.

Sondern:

Es funktioniert nur, wenn tatsächlich geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind.

Im Praxisfall war das nicht der Fall

Deshalb wurde auf eine direkte Vergleichswertableitung verzichtet.

Trotzdem lagen viele Marktdaten vor

Das Gutachten verfügte über umfangreiche Informationen.

Unter anderem:

• Grundstücksmarktberichte
• Bodenrichtwerte
• Marktberichte Landwirtschaft
• Sachwertfaktoren für Wohnimmobilien
• Liegenschaftszinssätze für Wohnobjekte
• eigene Angebotssammlungen
• Mietdaten
• regionale Marktberichte

Das wirkt auf den ersten Blick datenstark

Aber:

Diese Daten stammen aus unterschiedlichen Teilmärkten.

Beispiel Sachwertfaktoren

Veröffentlicht waren Sachwertfaktoren für:

Ein- und Zweifamilienhäuser

Das Bewertungsobjekt war aber:

eine Berggaststätte

Beispiel Liegenschaftszinssätze

Veröffentlichte Werte bezogen sich unter anderem auf:

• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser

Auch diese Objekte bilden das Risiko einer Berggaststätte nicht unmittelbar ab.

Beispiel Bodenrichtwerte

Es standen Bodenrichtwerte zur Verfügung für:

• Wohnbauflächen
• gemischte Bauflächen
• Gewerbeflächen
• landwirtschaftliche Flächen

Aber kein Bodenrichtwert bildete die konkrete Alm- und Außenbereichslage vollständig ab.

Viele Daten – aber kein passender Teilmarkt

Genau das ist der Kern des Falls.

Eine Datenbank kann sehr umfangreich sein.

Wenn die Daten aber aus:

• Wohnimmobilien
• Gewerbegebieten
• Landwirtschaft
• innerörtlichen Lagen

stammen, entsteht daraus noch kein homogener Vergleichsmarkt für eine Berggaststätte.

Vergleichspreis braucht mehr als ähnliche Zahl

Zwei Objekte können einen ähnlichen Kaufpreis besitzen.

Das macht sie noch nicht vergleichbar.

Beispiel

Ein Wohnhaus wird für:

400.000 €

verkauft.

Eine Berggaststätte ebenfalls für:

400.000 €

Daraus kann nicht geschlossen werden:

Berggaststätten sind mit Wohnhäusern vergleichbar.

Preisähnlichkeit ist keine Objektvergleichbarkeit

Der Vergleichswert braucht einen sachlichen Zusammenhang zwischen:

• Objektmerkmalen
• Teilmarkt
• Kaufpreisbildung

Angebote sind noch schwächer

Im Gutachten waren auch eigene Kaufpreissammlungen enthalten.

Diese basierten laut Anlage auf:

Angebotspreisen

Angebotspreis ist kein realisierter Kaufpreis

Ein Angebot zeigt:

welchen Preis der Verkäufer verlangt.

Ein Kaufpreis zeigt:

welchen Preis der Markt tatsächlich akzeptiert hat.

Deshalb Angebotsdaten vorsichtig einsetzen

Sie können Hinweise geben auf:

• Angebotsniveau
• Marktstimmung
• Preisvorstellungen

Aber sie ersetzen keine echten Vergleichskaufpreise.

Gerade bei Spezialimmobilien besonders problematisch

Spezialobjekte können lange am Markt stehen.

Der ursprünglich verlangte Preis kann erheblich vom später realisierten Kaufpreis abweichen.

Marktberichte sind ebenfalls keine Einzelvergleichspreise

Ein Marktbericht liefert:

• Mittelwerte
• Bandbreiten
• Markttrends
• Kennzahlen

Er beschreibt aber regelmäßig keinen konkret vergleichbaren Einzelfall.

Beispiel Bodenrichtwert

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert.

Er ist kein Kaufpreis für die konkrete Berggaststätte.

Beispiel Liegenschaftszinssatz

Ein veröffentlichter Zinssatz ist ein aus einem bestimmten Modell und Marktsegment abgeleiteter Parameter.

Er ist kein direkter Vergleichspreis.

Deshalb unterschiedliche Datenrollen trennen

Vergleichskaufpreis

kann unmittelbar zur Vergleichswertableitung dienen, wenn geeignet.

Angebotsdaten

können Marktbeobachtung ermöglichen.

Marktbericht

liefert allgemeinen Kontext.

Bodenrichtwert

unterstützt die Bodenwertableitung.

Sachwertfaktor

dient der Marktanpassung im Sachwertverfahren.

Liegenschaftszinssatz

dient der Marktanpassung im Ertragswertverfahren.

Diese Größen dürfen nicht vermischt werden

Ein häufiger Fehler wäre:

Wir haben sehr viele Marktdaten, also können wir einen Vergleichswert bilden.

Nein.

Es muss geprüft werden:

Welche Datenart liegt überhaupt vor und wofür ist sie methodisch geeignet?

Im Praxisfall führten andere Verfahren

Mangels geeigneter Vergleichskäufe wurde die Bewertung vorrangig über das:

Sachwertverfahren

durchgeführt.

Ertragswert ergänzend

Da die Immobilie grundsätzlich gastgewerblich genutzt werden kann, wurde zusätzlich das:

Ertragswertverfahren

herangezogen.

Ergebnis

Sachwert:

rund 340.000 €

Ertragswert:

rund 173.000 €

Verkehrswert:

rund 340.000 €

Warum kein Vergleichswert als drittes Zahlenergebnis?

Weil dafür keine hinreichend belastbare Datengrundlage bestand.

Das ist fachlich besser als einen Vergleichswert zu erzwingen

Ein rechnerisches Ergebnis ist nicht automatisch fachlich belastbar.

Scheinvergleich vermeiden

Ein sogenannter Vergleichswert kann leicht entstehen, wenn man:

• ungeeignete Objekte sammelt
• Durchschnittspreise bildet
• Anpassungen schätzt

und am Ende einen scheinbar präzisen Wert erhält.

Aber je mehr Anpassungen nötig sind, desto schwächer wird der Vergleich

Wenn ein Vergleichsobjekt angepasst werden muss wegen:

• anderer Lage
• anderer Nutzung
• anderer Erreichbarkeit
• anderer Saison
• anderer Gebäudestruktur
• anderem Zustand
• anderer Genehmigungslage

stellt sich irgendwann die Frage:

Ist es überhaupt noch ein Vergleichsobjekt?

Bei Spezialimmobilien häufig entscheidend

Ein Hotel im Tal und eine Berggaststätte können beide gastronomisch geprägt sein.

Trotzdem unterscheiden sie sich möglicherweise so stark, dass eine direkte Kaufpreisübertragung wenig aussagekräftig wäre.

Qualität vor Quantität

Fünf wirklich vergleichbare Kaufpreise können wertvoller sein als:

50 allgemeine Marktinformationen

Datenmenge darf nicht beeindrucken

Eine lange Quellenliste ist fachlich nur dann hilfreich, wenn jede Quelle eine klar definierte Funktion besitzt.

Gute Marktanalyse bedeutet nicht zwingend Vergleichswertverfahren

Das Gutachten kann sehr marktbezogen sein, obwohl kein direkter Vergleichswert ermittelt wird.

Denn auch Sachwert und Ertragswert nutzen Marktdaten

Das Sachwertverfahren enthält beispielsweise:

• marktangepassten Sachwertfaktor

Das Ertragswertverfahren enthält:

• marktüblich erzielbare Pacht
• Liegenschaftszinssatz

Marktbezug entsteht also nicht nur durch das Vergleichswertverfahren

Das ist besonders wichtig.

Vergleichswertverfahren nicht mit „marktnah“ gleichsetzen

Auch andere Verfahren können marktkonform sein, wenn die verwendeten Parameter sachgerecht aus dem Markt abgeleitet und angepasst werden.

Vergleichsdaten als Plausibilisierung

Allgemeine Marktinformationen können trotzdem wertvoll sein.

Zum Beispiel zur Prüfung:

• Ist der Bodenwert grundsätzlich plausibel?
• Passt der Sachwertfaktor ungefähr zum regionalen Markt?
• Ist der Ertragsansatz wirtschaftlich nachvollziehbar?
• Liegt das Endergebnis völlig außerhalb aller Marktgrößen?

Das ist eine andere Funktion als direkte Wertableitung

Man sollte klar unterscheiden zwischen:

wertableitend

und

plausibilisierend.

Wertableitend

Die Daten bestimmen unmittelbar das Ergebnis.

Plausibilisierend

Die Daten prüfen, ob das anderweitig ermittelte Ergebnis wirtschaftlich nachvollziehbar erscheint.

Im Praxisfall dominierten Orientierungsdaten

Die vorhandenen Marktberichte hatten vor allem diese zweite Funktion.

Kein eigener Marktbericht für Berggaststätten

Das Gutachten weist ausdrücklich darauf hin, dass kein eigenständiger amtlicher Marktbericht für:

• Berggaststätten
• Almen
• vergleichbare gastgewerbliche Außenbereichsobjekte

vorlag.

Daraus folgt eine erhöhte sachverständige Verantwortung

Wenn Standardmarktdaten fehlen, müssen:

• Abweichungen erklärt
• Annahmen transparent gemacht
• Übertragungen begrenzt

werden.

Keine fremden Teilmärkte künstlich passend machen

Wohnmarktdaten dürfen beispielsweise nicht deshalb als direkte Vergleichsdaten verwendet werden, weil nichts Besseres existiert.

Fehlende Daten bleiben fehlende Daten

Das ist fachlich ehrlicher als Scheingenauigkeit.

Wann wäre ein Vergleichswertverfahren bei Berggaststätten denkbar?

Wenn beispielsweise mehrere tatsächlich verkaufte Objekte vorliegen, die hinsichtlich wesentlicher Merkmale ähnlich sind.

Mögliche Vergleichsmerkmale

• touristisches Einzugsgebiet
• Höhenlage
• Außenbereich
• Erreichbarkeit
• Betriebsgröße
• Gastplatzzahl
• Beherbergung
• Grundstücksgröße
• Zustand
• Genehmigungslage
• nachhaltige Nutzung

Dann müssten Unterschiede angepasst werden

Aber auch diese Anpassungen müssen marktgestützt und nachvollziehbar sein.

Je größer die Anpassungen, desto geringer die Aussagekraft

Ein Vergleichspreis ist besonders stark, wenn wenig korrigiert werden muss.

Regionaler Markt allein reicht nicht

Allein die Aussage:

Beide Objekte liegen im Landkreis Traunstein.

macht sie noch nicht vergleichbar.

Teilmarkt vor Region

Zuerst ist zu fragen:

Welche Art Immobilie wird gehandelt?

Erst danach:

Wo liegt sie?

Berggaststätte ist ein eigener wirtschaftlicher Typ

Ihre Kaufpreisbildung kann geprägt sein durch:

• touristisches Potenzial
• Betreiberkonzept
• Saison
• Genehmigung
• Substanz
• Eigenversorgung
• Erreichbarkeit

Das unterscheidet sie deutlich von gewöhnlichen Wohn- und Gewerbeobjekten.

Marktteilnehmerkreis berücksichtigen

Vergleichbarkeit betrifft nicht nur Gebäude.

Auch der Käuferkreis sollte ähnlich sein.

Beispiel

Ein normales Einfamilienhaus richtet sich an einen breiten Wohnungsmarkt.

Eine Berggaststätte richtet sich an einen sehr kleinen Spezialmarkt.

Diese Nachfrageunterschiede beeinflussen die Kaufpreisbildung.

Deshalb Vergleichsdaten aus Wohnobjekten nur begrenzt hilfreich

Sie können:

• regionale Preisverhältnisse einordnen

aber nicht:

• unmittelbar den Wert der Berggaststätte bestimmen.

Dasselbe gilt für landwirtschaftliche Verkäufe

Landwirtschaftliche Bodenpreise können bei Restflächen hilfreich sein.

Sie sagen aber nichts über den Wert des gesamten bebauten Gaststättengrundstücks aus.

Gute Bewertungsmethodik weist jeder Datenquelle ihre Rolle zu

Zum Beispiel:

gemischte Bauflächen

Orientierung für den baulich geprägten Grundstücksanteil

Landwirtschaft

Orientierung für untergeordnete Restflächen

Wohn-Sachwertfaktoren

grobe Orientierung für Marktanpassung

Wohn-Liegenschaftszinssätze

grobe Orientierung für Risikoeinordnung

Angebotsdaten

allgemeiner Marktüberblick

Keine dieser Quellen war allein ausreichend

Der Verkehrswert entstand deshalb aus der Gesamtwürdigung.

Typische Fehler

Viele Quellen mit guter Vergleichsdatenlage gleichsetzen

Quellenzahl und Vergleichbarkeit sind unterschiedliche Dinge.

Marktbericht als Vergleichskaufpreissammlung behandeln

Marktkennzahlen sind keine Einzeltransaktionen.

Angebotsdaten als realisierte Kaufpreise verwenden

Angebot und Abschluss müssen getrennt werden.

Wohnimmobilien als Vergleich für Spezialgaststätte heranziehen

Der Teilmarkt ist zu unterschiedlich.

Geografische Nähe mit Vergleichbarkeit verwechseln

Nutzung und Marktsegment sind mindestens ebenso wichtig.

Vergleichswert erzwingen, obwohl echte Vergleichskäufe fehlen

Dadurch entsteht Scheingenauigkeit.

Unterschiedliche Datenarten vermischen

Bodenrichtwert, Sachwertfaktor und Kaufpreis erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Allgemeine Marktdaten völlig verwerfen

Auch nicht direkt vergleichbare Daten können zur Orientierung wertvoll sein.

Plausibilisierung als unmittelbare Wertableitung darstellen

Beide Funktionen müssen getrennt werden.

Vorgehensweise

Bei einer Spezialimmobilie mit vielen allgemeinen, aber wenigen passenden Marktdaten empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Teilmarkt definieren

Welche Immobilienart wird tatsächlich bewertet?

Schritt 2 – echte Vergleichskäufe suchen

Nicht nur Angebote oder Durchschnittswerte.

Schritt 3 – Vergleichbarkeit prüfen

Insbesondere:

• Nutzung
• Lage
• Erschließung
• Zustand
• Marktgängigkeit

Schritt 4 – Datenart kennzeichnen

Handelt es sich um:

• Kaufpreis
• Angebot
• Marktbericht
• Richtwert
• Faktor?

Schritt 5 – ungeeignete Daten nicht zur direkten Wertableitung verwenden

Auch wenn viele vorhanden sind.

Schritt 6 – alternative Verfahren prüfen

Zum Beispiel:

• Sachwert
• Ertragswert

Schritt 7 – allgemeine Marktdaten gezielt einsetzen

Jeder Quelle eine klare Funktion zuweisen.

Schritt 8 – Plausibilisierung getrennt darstellen

Marktstützung ist nicht Vergleichswert.

Schritt 9 – Unsicherheit offenlegen

Fehlender Spezialmarkt ist eine reale Datenbegrenzung.

Schritt 10 – Verfahrenswahl begründen

Nicht nach Gewohnheit, sondern nach Eignung der verfügbaren Daten und dem Verhalten typischer Marktteilnehmer.

Formulierungsbaustein

Für das Bewertungsobjekt stehen umfangreiche allgemeine Grundstücksmarkt- und Marktdaten zur Verfügung. Unmittelbar vergleichbare Kaufpreise für Objekte gleicher Nutzung, Lage-, Erschließungs- und Marktstruktur liegen jedoch nicht in ausreichender Zahl vor.

Insbesondere können Kauf- und Marktdaten gewöhnlicher Wohn-, Gewerbe- oder landwirtschaftlicher Grundstücke aufgrund der besonderen touristischen Nutzung, Außenbereichslage, eingeschränkten Erreichbarkeit und geringen Drittverwendungsfähigkeit nicht unmittelbar auf das Bewertungsobjekt übertragen werden.

Ein direktes Vergleichswertverfahren wird deshalb nicht durchgeführt. Die verfügbaren Marktdaten werden stattdessen entsprechend ihrer jeweiligen Aussagekraft als Orientierungs- und Plausibilisierungsgrößen bei Bodenwert, Marktanpassung, Ertragsansätzen und abschließender Verkehrswertwürdigung verwendet.

Soweit eigene Marktbeobachtungen auf Angebotsdaten beruhen, werden diese nicht mit tatsächlich realisierten Vergleichskaufpreisen gleichgesetzt.

Die fehlende unmittelbare Vergleichsdatenlage stellt bei der vorliegenden Spezialimmobilie keine methodische Schwäche eines anderen Wertermittlungsverfahrens dar, sondern beschreibt die tatsächliche Struktur eines engen und nur selten gehandelten Teilmarkts.

Kernaussage

Auch eine umfangreiche Marktdatensammlung ermöglicht noch kein Vergleichswertverfahren, wenn der passende Teilmarkt fehlt. Im Praxisfall standen zahlreiche Bodenrichtwerte, Marktberichte, Wohn-Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze sowie eigene Angebots- und Mietdaten zur Verfügung. Belastbare Vergleichskäufe für Berggaststätten beziehungsweise vergleichbare Almobjekte lagen jedoch nicht vor. Deshalb wurden die vorhandenen Daten nicht zu einem künstlichen Vergleichswert verdichtet, sondern gezielt zur Orientierung und Plausibilisierung eingesetzt. Die Bewertung erfolgte vorrangig über Sachwert und ergänzend über Ertragswert. Entscheidend ist damit nicht die Menge verfügbarer Daten, sondern ihre fachliche Eignung für das konkrete Marktsegment.

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