Kurzantwort

Ein überdurchschnittlich großes Grundstück ist nicht automatisch einfach „zu groß“ und deshalb pauschal abzuwerten.

Bei jeder Grundstücksübergröße muss zuerst geprüft werden:

Was kann mit der zusätzlichen Fläche wirtschaftlich tatsächlich gemacht werden?

Eine überschießende Fläche kann beispielsweise sein:

• lediglich zusätzlicher Garten
• nicht selbstständig bebaubares Hinterland
• notwendige Erschließungsfläche
• eigenständig bebaubare Baufläche
• zukünftiges Entwicklungspotenzial

Diese Flächen haben völlig unterschiedliche wirtschaftliche Qualitäten.

Im Praxisfall umfasste das Gesamtgrundstück:

3.956 m²

Davon wurden dem bestehenden Einfamilienhaus rund:

2.706 m²

als Hauptgrundstück zugeordnet.

Innerhalb dieses Hauptgrundstücks wurden wiederum nur rund:

1.300 m²

als vollwertiger Grundstücksumgriff betrachtet.

Die darüber hinausgehenden rund:

1.406 m²

wurden als übergroße Garten- und Hinterlandfläche mit einem geringeren Wertansatz berücksichtigt.

Gleichzeitig bestanden aber zusätzlich zwei planungsrechtlich ausgewiesene Bauflächen von rund:

• 550 m²
• 350 m²

Diese wurden gerade nicht als bloße Übergröße behandelt, sondern separat als entwicklungsfähige Wohnbauflächen bewertet.

Die zentrale Regel lautet deshalb: Bevor eine Grundstücksübergröße wertmindernd berücksichtigt wird, muss geprüft werden, ob die überschießende Fläche nicht eigenständig nutzbares oder entwicklungsfähiges Bauland enthält.

Worum geht es?

Bei Einfamilienhäusern ist die Grundstücksgröße ein wichtiger wertbestimmender Faktor.

Grundsätzlich gilt:

Mehr Grundstück kann die Wohnqualität erhöhen.

Ein größerer Garten bietet beispielsweise:

• mehr Abstand zum Nachbarn
• größere Privatheit
• mehr Freizeitfläche
• bessere Gestaltungsmöglichkeiten

Aber dieser zusätzliche Nutzen steigt nicht unbegrenzt proportional mit der Fläche.

Der Grenznutzen zusätzlicher Fläche nimmt häufig ab

Ein Einfamilienhaus auf:

400 m²

wird vom Markt häufig deutlich anders wahrgenommen als dasselbe Haus auf:

800 m².

Der Unterschied zwischen:

2.500 m²

und:

2.900 m²

muss dagegen nicht im gleichen Verhältnis bezahlt werden.

Genau hier entsteht Grundstücksübergröße

Eine Grundstücksübergröße liegt bewertungstechnisch vereinfacht dann vor, wenn ein Grundstück deutlich mehr Fläche besitzt, als für die typische Nutzung und Marktgängigkeit des vorhandenen Gebäudes erforderlich beziehungsweise marktüblich ist.

Übergröße bedeutet aber nicht Wertlosigkeit

Die zusätzliche Fläche kann weiterhin besitzen:

• Gartenwert
• Erholungswert
• Abstandswert
• Privatheitswert

Sie wird vom Markt nur häufig nicht mehr mit demselben Quadratmeterpreis honoriert wie der zentrale Baugrundstücksumgriff.

Der häufigste Fehler

Ein schematischer Bewertungsansatz könnte lauten:

Grundstück sehr groß = Übergröße = Abschlag.

Das greift zu kurz.

Denn vor einem Übergrößenabschlag muss zwingend untersucht werden:

Ist die überschießende Fläche tatsächlich nur Garten oder kann sie eigenständig entwickelt werden?

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein großes Grundstück mit einem modernisierten Einfamilienhaus.

Gesamtfläche:

3.956 m²

Die Grundstücksgröße lag deutlich über dem üblichen Umfang eines typischen Einfamilienhausgrundstücks.

Auf den ersten Blick: klassische Übergröße

Man könnte deshalb zunächst vermuten:

Die gesamte Zusatzfläche gegenüber einem normalen Wohnhausgrundstück ist geringerwertig.

Genau das wäre hier jedoch falsch gewesen.

Das Grundstück hatte zwei völlig unterschiedliche Arten von Mehrfläche

Zum einen bestand:

übergroße Garten- und Freifläche

Zum anderen bestand:

konkretes zusätzliches Wohnbaurecht

Diese beiden Flächen mussten unterschiedlich behandelt werden.

Schritt 1 – angemessenen Wohnhausumgriff bestimmen

Dem bestehenden Wohnhaus wurde insgesamt eine Hauptgrundstücksfläche von rund:

2.706 m²

zugeordnet.

Dieser Bereich umfasste:

• Wohnhaus
• integrierte Garage
• Zufahrt
• Terrassen
• Außenanlagen
• Garten
• sonstige funktional zugehörige Flächen

Aber selbst 2.706 m² waren noch deutlich überdurchschnittlich

Das Gutachten ging davon aus, dass rund:

1.300 m²

noch als vollwertige dem Wohnhaus zuzurechnende Grundstücksfläche angesehen werden können.

Warum 1.300 m²?

Die Herleitung erfolgte unter Berücksichtigung:

• der besonderen Gebäudegröße
• der individuellen Gebäudestruktur
• der großzügigen Außenanlagen
• der örtlichen Grundstücksmarktverhältnisse

Damit wurde für dieses konkrete Anwesen ein größerer vollwertiger Grundstücksumgriff angenommen als bei einem durchschnittlichen kleinen Einfamilienhaus.

Objektgröße und Grundstücksumgriff hängen zusammen

Ein großes repräsentatives Wohnhaus kann wirtschaftlich einen größeren Grundstücksumgriff benötigen als ein kleines Reihenhaus.

Deshalb darf auch die „marktübliche Grundstücksgröße“ nicht völlig losgelöst vom Gebäude beurteilt werden.

Schritt 2 – überschießende Gartenfläche bestimmen

Von den insgesamt 2.706 m² Hauptgrundstück verblieben nach Abzug der 1.300 m²:

1.406 m²

Diese Fläche wurde als nicht selbstständig bebaubare Garten- und Hinterlandfläche beurteilt.

Für diese Fläche wurde nicht der volle Bodenrichtwert angesetzt

Ausgangspunkt war ein Bodenrichtwert von:

440 €/m²

Für die überschießende Fläche wurden im konkreten Fall:

60 %

davon angesetzt.

Also:

264 €/m²

Berechnung der vollwertigen Fläche

1.300 m² × 440 €/m²

=

572.000 €

Berechnung der übergroßen Fläche

1.406 m² × 264 €/m²

=

371.184 €

Gesamt vor weiteren Anpassungen

Damit ergaben sich:

943.184 €

Zum Vergleich: voller Bodenrichtwert auf gesamte Fläche

Bei einer undifferenzierten Rechnung wären entstanden:

2.706 m² × 440 €/m²

=

1.190.640 €

Der Unterschied ist erheblich

Die pauschale Anwendung des vollen Bodenrichtwerts hätte den zusätzlichen Garten so behandelt, als würde jeder Quadratmeter dieselbe Marktqualität besitzen wie ein marktübliches Wohnbaugrundstück.

Das wurde im Gutachten nicht angenommen.

Aber jetzt kommt der entscheidende zweite Teil

Das Gesamtgrundstück bestand nicht nur aus diesen 2.706 m².

Weitere Flächen waren aufgrund einer Bebauungsplanänderung als zusätzliche Wohnbauflächen ausgewiesen.

Schritt 3 – zusätzliche Bauflächen erkennen

Im rückwärtigen Grundstücksbereich bestanden zwei weitere Teilflächen:

Baufläche A1/A2

ca. 550 m²

Baufläche B

ca. 350 m²

Diese Flächen waren keine bloße Übergröße

Für sie bestanden konkrete planungsrechtliche Bebauungsmöglichkeiten.

Damit hatten sie eine andere wirtschaftliche Qualität als die 1.406 m² übergroße Gartenfläche.

Genau hier liegt der zentrale Unterschied

Übergroße Gartenfläche

Die Fläche erhöht die Wohnqualität, kann aber nicht selbstständig als zusätzlicher Bauplatz verwertet werden.

Zusätzliche Baufläche

Die Fläche besitzt eigenständiges Entwicklungspotenzial und kann grundsätzlich einer neuen Wohnbebauung zugeführt werden.

Deshalb können beide Flächen nicht mit demselben Abschlag bewertet werden

Der Markt betrachtet sie unterschiedlich.

Ein zusätzlicher Gartenquadratmeter wird anders bezahlt als ein Quadratmeter auf einem künftigen Bauplatz.

Die Baufläche A1/A2

Die erste Entwicklungsfläche umfasste rund:

550 m²

Für sie bestand grundsätzlich Wohnbaurecht.

Allerdings war die Fläche zum Bewertungsstichtag noch:

• nicht vermessen
• nicht als eigenständiges Grundstück gebildet
• nicht vollständig erschlossen

Deshalb auch hier nicht voller Bodenrichtwert

Aus:

440 €/m²

wurden im konkreten Fall:

374 €/m²

abgeleitet.

Dies entsprach einem fallbezogenen Faktor von:

0,85

Teilwert

550 m² × 374 €/m²

=

205.700 €

gerundet:

206.000 €

Die Baufläche B

Die zweite zusätzliche Baufläche umfasste rund:

350 m²

Auch hier bestand grundsätzlich Baurecht.

Zusätzlich bestanden jedoch:

• Hinterliegerlage
• noch offene Grundstücksbildung
• nicht vollständig gesicherte Erschließung

Fallbezogener Ansatz

Aus:

440 €/m²

wurden:

352 €/m²

Dies entsprach einem Faktor von:

0,80

Teilwert

350 m² × 352 €/m²

=

123.200 €

gerundet:

123.000 €

Was wäre bei einem pauschalen Übergrößenabschlag passiert?

Angenommen, sämtliche rückwärtigen Flächen wären einfach als:

überschüssiger großer Garten

behandelt worden.

Dann wäre das vorhandene Baurecht möglicherweise massiv unterbewertet worden.

Entwicklungspotenzial ist ein eigener Werttreiber

Eine Fläche, auf der grundsätzlich ein weiteres Wohngebäude errichtet werden kann, besitzt regelmäßig eine andere Marktposition als eine Fläche, die dauerhaft nur als Garten genutzt werden kann.

Deshalb lautet die erste Frage bei Übergröße nicht: Wie hoch ist der Abschlag?

Sondern:

Welche Flächen sind tatsächlich überschießend und welche verfügen über eine eigenständige wirtschaftliche Funktion?

Grundstücksübergröße ist keine reine Mathematik

Es gibt keine allgemeine Formel:

Alles über 800 m² = 50 % Bodenwert.

Oder:

Alles über 1.000 m² = Gartenland.

Solche pauschalen Grenzen können der tatsächlichen Grundstücksstruktur nicht gerecht werden.

Grundstücksübergröße muss objektspezifisch beurteilt werden

Zu berücksichtigen sind unter anderem:

• Objektart
• Gebäudegröße
• Grundstückszuschnitt
• örtlicher Markt
• Planungsrecht
• Erschließung
• Teilbarkeit
• selbstständige Verwertbarkeit

Besonders wichtig: Planungsrecht prüfen

Bevor eine Restfläche als bloße Übergröße eingestuft wird, sollte geprüft werden:

• besteht ein Bebauungsplan?
• gibt es weitere Baufenster?
• ist eine Nachverdichtung zulässig?
• sind zusätzliche Wohneinheiten möglich?
• bestehen konkrete Teilungsmöglichkeiten?

Bebauungsplanänderung kann Gartenfläche zu Entwicklungsfläche machen

Genau das zeigt der Praxisfall.

Durch die planungsrechtliche Entwicklung erhielten Teile des rückwärtigen Grundstücks eine neue wirtschaftliche Qualität.

Der Bodenwert kann dadurch erheblich steigen

Eine Fläche, die früher möglicherweise nur als große Gartenfläche wahrgenommen wurde, kann durch konkretisiertes Baurecht zu einem eigenständigen Vermögenswert werden.

Aber Baurecht bedeutet nicht automatisch voller Bauplatzwert

Auch das darf nicht übersehen werden.

Im Praxisfall waren die zusätzlichen Bauflächen noch nicht vollständig entwickelt.

Deshalb wurden sie zwar wesentlich höher als reine Gartenflächen, aber niedriger als sofort verfügbare Standardbauplätze bewertet.

Drei Wertstufen werden sichtbar

Der Fall zeigt sehr anschaulich drei unterschiedliche wirtschaftliche Qualitäten.

Vollwertiger Grundstücksumgriff

440 €/m² vor weiteren Anpassungen

Übergroße Gartenfläche

264 €/m²

Zusätzliche Bauflächen

374 €/m² beziehungsweise 352 €/m²

Dieselbe Ausgangslage – unterschiedliche Werte

Alle Flächen lagen innerhalb desselben Gesamtgrundstücks.

Trotzdem bewegten sich ihre Werte deutlich auseinander.

Das ist keine Widersprüchlichkeit

Es ist gerade das Ergebnis einer differenzierten Teilflächenbewertung.

Der Grundstücksmarkt kauft Nutzungsmöglichkeiten

Der Wert einer Fläche richtet sich nicht nur nach:

• Größe
• Lage

sondern auch danach:

Was darf und kann ein Käufer damit tun?

Gartenfläche

Möglicher Nutzen:

• Freizeit
• Abstand
• Garten
• Privatheit

Baufläche

Möglicher Nutzen:

• eigenes Wohngebäude
• Verkauf als Bauplatz
• zusätzliche Wohneinheiten
• Projektentwicklung

Diese Nutzungsmöglichkeiten sind wirtschaftlich nicht vergleichbar

Deshalb können die Flächen nicht mit einer einheitlichen Übergrößenquote bewertet werden.

Teilbarkeit ist ein entscheidender Faktor

Eine große Fläche wird besonders wertvoll, wenn sie tatsächlich:

• separierbar
• erschließbar
• selbstständig verwertbar

ist.

Theoretische Teilbarkeit genügt aber nicht immer

Es sollte nicht nur gefragt werden:

Kann man auf dem Lageplan eine Linie ziehen?

Sondern:

Kann daraus tatsächlich ein wirtschaftlich eigenständiges Grundstück entstehen?

Dafür müssen mehrere Voraussetzungen zusammenspielen

Zum Beispiel:

• planungsrechtliche Zulässigkeit
• sinnvoller Zuschnitt
• Zufahrt
• Erschließung
• Grundstücksbildung
• Marktgängigkeit

Rückwärtige Lage kann den Wert begrenzen

Ein Hinterliegerbauplatz kann trotz Baurecht Nachteile gegenüber einem direkt an der Straße gelegenen Grundstück haben.

Beispielsweise:

• längere private Zufahrt
• gemeinsame Erschließung
• geringere Sichtbarkeit
• komplexere Rechtsverhältnisse

Deshalb Bauflächen ebenfalls differenziert betrachten

Im Praxisfall wurden A1/A2 und B nicht identisch bewertet.

Für A1/A2 wurde:

85 %

und für B:

80 %

des Ausgangswerts verwendet.

Das zeigt:

Auch zusätzliches Baurecht ist nicht automatisch überall gleich viel wert.

Keine allgemeine 60-%-Regel für Gartenübergröße

Besonders wichtig:

Der Ansatz von:

60 % des Bodenrichtwerts

für die überschießende Gartenfläche ist kein allgemeiner Bewertungsstandard.

Andere Grundstücke können völlig andere Relationen aufweisen

Eine Gartenübergröße kann beispielsweise:

• nur sehr geringen Zusatzwert
• erheblichen Erholungswert
• besondere landschaftliche Qualität
• oder künftiges Entwicklungsinteresse

besitzen.

Die konkrete Marktreaktion ist entscheidend.

Übergröße kann sogar positiv zur Marktgängigkeit beitragen

Bei hochwertigen Einfamilienhäusern kann ein sehr großes Grundstück ein besonderes Qualitätsmerkmal darstellen.

Beispiele:

• parkähnlicher Garten
• außergewöhnliche Privatheit
• repräsentative Zufahrt
• großer Baumbestand

Das heißt aber nicht, dass Herstellungskosten voll bezahlt werden

Ein aufwendig angelegter Garten kann die Attraktivität deutlich erhöhen.

Der Markt übernimmt aber nicht zwangsläufig:

• jeden Quadratmeter zum vollen Bodenrichtwert
• sämtliche Herstellungskosten der Außenanlagen

Qualität und Flächenwert trennen

Ein großer parkähnlicher Garten kann deshalb:

• die Marktgängigkeit positiv beeinflussen

und gleichzeitig:

• je Quadratmeter geringer bewertet werden als der zentrale Grundstücksumgriff.

Das ist kein Widerspruch.

Auch das bestehende Wohnhaus beeinflusst die optimale Grundstücksgröße

Im Praxisfall handelte es sich um ein außergewöhnlich großes Einfamilienhaus mit rund:

241 m² Wohnfläche

und umfangreichen Außenanlagen.

Ein solches Anwesen kann einen größeren Grundstücksumgriff wirtschaftlich tragen als ein kleines Standardhaus.

Übergröße immer objektbezogen bestimmen

Die Grenze zwischen:

normaler Grundstücksgröße

und:

Übergröße

darf deshalb nicht allein aus einer Tabellenzahl übernommen werden.

Der lokale Markt ist wichtig

Zu prüfen ist beispielsweise:

• Welche Grundstücksgrößen werden tatsächlich gehandelt?
• Welche Größen sind in der Region typisch?
• Wie reagieren Käufer auf große Gartenflächen?
• Gibt es Nachfrage nach zusätzlichen Bauplätzen?

Angebotspreise nur als Orientierung

Im Praxisfall wurden auch eigene Angebotsdaten zur Plausibilisierung des Bodenwertniveaus herangezogen.

Solche Angebote sind jedoch nicht mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen gleichzusetzen.

Für die eigentliche Bodenwertableitung war der Bodenrichtwert die wesentliche Ausgangsgröße.

Entwicklungsflächen und Hauptgrundstück dürfen nicht doppelt bewertet werden

Ein besonders wichtiger methodischer Punkt:

Wenn eine rückwärtige Fläche als separater Bauplatz bewertet wird, darf sie nicht gleichzeitig nochmals als hochwertige Gartenfläche des bestehenden Hauses vollständig enthalten sein.

Beispiel für Doppelbewertung

Falsch wäre:

1. Gesamtgrundstück mit großem Gartenwert bewerten
2. zusätzlich hinteren Bauplatz voll hinzurechnen

wenn dieselbe Fläche in beiden Ansätzen enthalten ist.

Deshalb Flächengrenzen sauber festlegen

Im Praxisfall wurden die Teilflächen rechnerisch getrennt:

• Hauptgrundstück
• Erschließung
• Baufläche A1/A2
• Baufläche B

Die Summe entsprach wieder der Gesamtfläche von:

3.956 m²

Damit wurde jeder Quadratmeter nur einer wirtschaftlichen Funktion zugeordnet.

Eine saubere Flächenbilanz ist unverzichtbar

Bei Teilflächenbewertungen sollte immer geprüft werden:

Ergibt die Summe aller Teilflächen wieder exakt beziehungsweise nachvollziehbar die Gesamtfläche?

So lassen sich Doppelansätze und vergessene Bereiche vermeiden.

Zusätzliche Baufläche kann den Gesamtwert stark erhöhen

Das Praxisbeispiel zeigt die Dimension:

Die beiden zusätzlichen Bauflächen wurden mit insgesamt rund:

329.000 €

bewertet.

Hinzu kam die private Erschließungsfläche mit:

61.600 €.

Damit steckte ein erheblicher Teil des Gesamtwerts im Entwicklungspotenzial

Die großen rückwärtigen Flächen waren also keineswegs bloß ein übergroßer Garten.

Gleichzeitig entstehen Entwicklungskosten und Risiken

Der Mehrwert darf aber nicht mit einem bereits fertig entwickelten Zustand verwechselt werden.

Noch erforderlich waren unter anderem:

• Grundstücksbildung
• Vermessung
• Erschließung
• rechtliche Sicherung

Deshalb wurden die Bauflächen gegenüber voll verfügbarem Bauland angepasst.

Grundstücksübergröße kann deshalb gleichzeitig zwei Effekte haben

Wertmindernder Effekt

Überschießende Gartenfläche wird nicht mit vollem Bodenrichtwert bezahlt.

Werterhöhender Effekt

Ein anderer Teil der großen Fläche kann zusätzliches Baurecht und damit eigenständigen Entwicklungswert besitzen.

Genau deshalb ist „großes Grundstück = Abschlag“ fachlich zu einfach

Ein großes Grundstück muss zunächst zerlegt und funktional verstanden werden.

Typische Fehler

Gesamte Zusatzfläche pauschal als Übergröße behandeln

Dadurch kann vorhandenes Baurecht übersehen werden.

Gesamte Grundstücksfläche mit vollem Bodenrichtwert bewerten

Der Grenznutzen übergroßer Gartenflächen wird überschätzt.

Feste Quadratmetergrenze für Übergröße verwenden

Die angemessene Grundstücksgröße hängt vom Objekt und vom Markt ab.

Gartenübergröße und Baufläche gleichsetzen

Beide besitzen völlig unterschiedliche wirtschaftliche Funktionen.

Baurecht automatisch mit fertigem Bauplatzwert ansetzen

Noch offene Entwicklungsmaßnahmen müssen berücksichtigt werden.

Planungsrecht nicht prüfen

Nachverdichtung kann erhebliche Wertreserven schaffen.

Entwicklungsfläche doppelt berücksichtigen

Eine Fläche darf nicht gleichzeitig Gartenwert und separaten Bauplatzwert erzeugen.

Prozentfaktoren aus anderen Fällen übernehmen

60 %, 85 % oder 80 % sind objektspezifische Ansätze und keine allgemeingültigen Regeln.

Vorgehensweise

Bei überdurchschnittlich großen Wohngrundstücken empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Gesamtgrundstück erfassen

Wie groß ist die gesamte Fläche?

Schritt 2 – Gebäude und Nutzung analysieren

Welchen Grundstücksumgriff benötigt das bestehende Gebäude sinnvollerweise?

Schritt 3 – marktüblichen beziehungsweise objektspezifisch angemessenen Grundstücksumgriff bestimmen

Welche Fläche wird vom Markt noch vollwertig der bestehenden Wohnnutzung zugerechnet?

Schritt 4 – überschießende Fläche identifizieren

Welche Bereiche gehen darüber hinaus?

Schritt 5 – Planungsrecht prüfen

Bestehen dort:

• weitere Baufenster
• Nachverdichtungsmöglichkeiten
• zusätzliche Wohneinheiten?

Schritt 6 – selbstständige Verwertbarkeit prüfen

Können daraus wirtschaftlich eigenständige Bauflächen entstehen?

Schritt 7 – Erschließung untersuchen

Sind Zufahrt und Versorgung gesichert beziehungsweise herstellbar?

Schritt 8 – Flächen funktional trennen

Zum Beispiel in:

• vollwertigen Grundstücksumgriff
• Gartenübergröße
• Erschließungsfläche
• Bauflächen

Schritt 9 – Teilflächen separat bewerten

Den Bodenrichtwert nur entsprechend der jeweiligen Grundstücksqualität übernehmen beziehungsweise anpassen.

Schritt 10 – Gesamtwert plausibilisieren

Prüfen, ob Teilflächen und Entwicklungsszenario gemeinsam wirtschaftlich nachvollziehbar sind.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsgrundstück weist eine deutlich überdurchschnittliche Gesamtfläche auf. Eine pauschale Einstufung sämtlicher über einen marktüblichen Wohnhausumgriff hinausgehender Flächen als Grundstücksübergröße ist jedoch nicht sachgerecht.

Zunächst ist zwischen den dem bestehenden Wohngebäude funktional zuzuordnenden Garten- und Außenflächen sowie solchen Grundstücksteilen zu unterscheiden, die aufgrund der planungsrechtlichen Situation eine eigenständige bauliche Entwicklung ermöglichen.

Soweit überschießende Garten- und Freiflächen keine selbstständige Bebaubarkeit oder anderweitige eigenständige wirtschaftliche Verwertbarkeit aufweisen, kann ihr Grenznutzen gegenüber vollwertigem Wohnbauland reduziert sein. Eine entsprechende Bodenwertanpassung ist objektspezifisch aus den Marktverhältnissen und der konkreten Grundstückssituation abzuleiten.

Planungsrechtlich eigenständig bebaubare Teilflächen sind hiervon getrennt zu betrachten. Sie stellen keine bloße Grundstücksübergröße dar, sondern können einen selbstständigen Entwicklungswert besitzen. Noch ausstehende Grundstücksbildung, Erschließung oder rechtliche Sicherung sind dabei gesondert zu berücksichtigen.

Die Grundstücksübergröße ist somit nicht pauschal als wertmindernder Umstand zu behandeln. Entscheidend ist die konkrete wirtschaftliche Funktion der jeweiligen zusätzlichen Fläche.

Kernaussage

Ein großes Grundstück ist nicht automatisch nur wegen seiner Übergröße geringer zu bewerten. Entscheidend ist, welche Funktion die zusätzliche Fläche besitzt. Im Praxisfall wurden rund 1.406 m² überschießende Garten- und Hinterlandfläche mit einem reduzierten Wertansatz berücksichtigt. Gleichzeitig bestanden auf demselben Grundstück zwei zusätzliche planungsrechtliche Bauflächen mit zusammen rund 900 m², die als eigenständiges Entwicklungspotenzial separat bewertet wurden. Der Fall zeigt: Übergröße kann einerseits zu einem geringeren Quadratmeterwert führen, andererseits aber erhebliche zusätzliche Werte enthalten, wenn Teilflächen selbstständig bebaubar oder entwicklungsfähig sind. Deshalb muss vor jedem Übergrößenabschlag zuerst das Planungsrecht und die selbstständige Verwertbarkeit der überschießenden Flächen geprüft werden.

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