Kurzantwort

Bei heterogen gemischt genutzten Immobilien ist ein einheitlicher Mietansatz häufig nicht sachgerecht.

Ein Wohngebäude, eine geschlossene Lagerfläche, ein offener Unterstand und eine betriebliche Freifläche gehören zwar zum selben Grundstück, besitzen aber völlig unterschiedliche:

• Nutzungsqualitäten
• Marktsegmente
• Vermietungsrisiken
• Drittverwendungsmöglichkeiten

Deshalb sollte zunächst jede Nutzungsart mit einem eigenen nachhaltigen Mietansatz bewertet werden.

Erst anschließend werden die Teilroherträge zu einem Gesamtertrag zusammengeführt.

Im Praxisfall wurden angesetzt:

• Wohngebäude mit Mischnutzung: 8,00 €/m²/Monat
• geschlossene Lager-/Garagenflächen: 2,50 €/m²/Monat
• offene überdachte Lagerflächen: 2,00 €/m²/Monat
• betriebliche Frei- und Hofflächen: 1,00 €/m²/Monat

Der daraus resultierende Jahresrohertrag betrug rund:

41.149 €

Der zentrale Grundsatz lautet:

Je heterogener die Nutzung, desto wichtiger ist die getrennte Ableitung der einzelnen Ertragsbausteine. Eine Durchschnittsmiete kann wirtschaftlich völlig unterschiedliche Flächenarten verschleiern.

Worum geht es?

Bei klassischen Immobilien ist der Rohertrag oft vergleichsweise einfach abzuleiten.

Beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus:

Wohnfläche × nachhaltige Marktmiete.

Bei einer gewachsenen Mischimmobilie funktioniert diese Logik nur eingeschränkt.

Im Praxisfall bestanden gleichzeitig:

• Wohnflächen
• untergeordnete Büroflächen
• Garagen
• geschlossene Lagerflächen
• offene Unterstellflächen
• große betriebliche Freiflächen

Diese Flächen gehören zwar zum selben Gesamtobjekt, werden am Markt aber unterschiedlich bewertet.

Wohngebäude

Das Wohngebäude umfasste rund:

185,75 m² Wohnfläche

Einzelne Räume wurden zugleich betrieblich als Büro beziehungsweise Verwaltung genutzt.

Diese Bereiche waren jedoch nicht als selbstständig vermietbare Büroeinheit ausgebildet.

Deshalb wurde für das Wohngebäude insgesamt ein einheitlicher Wohnmietansatz verwendet.

Allgemeines Marktniveau

Die ausgewerteten regionalen Wohnmieten lagen ungefähr bei:

9,80 €/m² monatlich

Das Bewertungsobjekt wich davon jedoch deutlich ab.

Objektspezifische Nachteile

Insbesondere:

• älterer Ausstattungsstandard
• erheblicher Modernisierungsbedarf
• Feuchteschäden
• alte Heizungsanlage
• teilweise schadhafte Fenster
• enge Verflechtung mit dem Gewerbebetrieb
• Lage an einer stärker frequentierten Straße

Deshalb reduzierter Mietansatz

Im Gutachten wurde aus dem allgemeinen Marktniveau ein objektspezifischer Ansatz von:

8,00 €/m² monatlich

abgeleitet.

Geschlossene Lager- und Garagenflächen

Die geschlossenen betrieblichen Flächen umfassten rund:

56,84 m²

Sie waren einfach ausgeführt und dienten überwiegend:

• Fahrzeugen
• Maschinen
• Werkzeugen
• Materialien

Kein moderner Hallenstandard

Die Ausstattung war geprägt durch:

• einfache Bauweise
• begrenzte Andienung
• teilweise fehlende Heizung
• einfache Tore
• älteren Standard

Marktansatz

Für einfache Lagerflächen wurde deshalb angesetzt:

2,50 €/m² monatlich

Offene überdachte Lagerflächen

Die offenen Unterstellflächen umfassten rund:

100,50 m²

Sie boten:

• Wetterschutz
• Unterstellmöglichkeiten

aber keine Qualität einer geschlossenen Halle.

Deshalb geringerer Mietansatz

Ausgehend von der Miete für geschlossene einfache Lagerflächen wurde für die offenen Flächen angesetzt:

2,00 €/m² monatlich

Betriebliche Frei- und Hofflächen

Der größte Flächenanteil bestand aus:

1.600 m²

betrieblich genutzter Freifläche.

Diese wurde verwendet als:

• Fahrfläche
• Rangierfläche
• Abstellfläche
• Freilager

Freiflächen besitzen eigenen Ertragswert

Ein häufiger Fehler besteht darin, solche Flächen als bloße Nebenfläche ohne eigenständigen Ertrag zu behandeln.

Im Praxisfall hatten sie aber einen klaren betrieblichen Nutzwert.

Trotzdem deutlich niedriger als Hallenmiete

Die Freiflächen wiesen Nachteile auf:

• starke Geländeneigung
• steile Zufahrt
• eingeschränkte Rangiermöglichkeiten
• Lage an der Staatsstraße
• nur teilweise hochwertige Befestigung

Deshalb wurde angesetzt:

1,00 €/m² monatlich

Warum keine Durchschnittsmiete?

Man könnte theoretisch sämtliche Flächen zusammenrechnen und einen einheitlichen Mietwert ansetzen.

Das wäre hier fachlich problematisch.

Beispiel

Die Gesamtfläche aller ertragsrelevanten Bereiche betrug rund:

1.943 m²

Ein einheitlicher Ansatz von beispielsweise:

3 €/m²

würde so tun, als hätten:

• Wohnräume
• Lagerhallen
• offene Unterstände
• Freiflächen

dieselbe wirtschaftliche Qualität.

Das wäre offensichtlich nicht sachgerecht.

Deshalb Einzelansätze

Der richtige Weg lautet:

Wohnfläche

eigener Wohnmarkt

geschlossene Lagerfläche

eigener Gewerbemarkt

offene Unterstellfläche

reduzierte Lagerqualität

Freifläche

eigener Markt für Lager- und Hofflächen

Danach Zusammenführung

Die einzelnen Teilroherträge werden anschließend addiert.

So entsteht ein Gesamtertrag, der die tatsächliche Nutzungsstruktur des Objekts deutlich besser abbildet.

Jahresrohertrag im Praxisfall

Die getrennten Mietansätze führten zusammen zu:

41.149,20 € jährlich

Eigentümernutzung ändert daran nichts

Das Objekt war eigengenutzt.

Für die Verkehrswertermittlung wurde trotzdem nicht mit:

0 € tatsächlicher Miete

gerechnet.

Entscheidend waren die nachhaltig marktüblich erzielbaren Erträge.

Eigennutzung und Ertragswert schließen sich nicht aus

Das ist besonders bei:

• Handwerkeranwesen
• Betriebsleiterwohnungen
• Hofstellen mit Gewerbe
• selbst genutzten Mischobjekten

wichtig.

Auch hier kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein.

Danach Bewirtschaftungskosten

Vom Rohertrag wurden im Gutachten rund:

6.164 € jährlich

an Bewirtschaftungskosten abgezogen.

Damit ergab sich ein Reinertrag von rund:

34.986 €

Bodenwertverzinsung

Der Bodenwert betrug rund:

353.000 €

Bei einem Liegenschaftszinssatz von:

6,0 %

ergab sich eine Bodenwertverzinsung von:

21.180 € jährlich

Gebäudereinertrag

Damit verblieben für die baulichen und sonstigen Anlagen:

13.805,70 € jährlich

Kapitalisierung

Bei:

• Liegenschaftszinssatz 6,0 %
• Restnutzungsdauer 45 Jahre

wurde ein Kapitalisierungsfaktor von:

15,456

verwendet.

Vorläufiger Ertragswert

Daraus ergab sich zunächst ein Ertragswert der baulichen Anlagen von rund:

213.000 €

zuzüglich Bodenwert:

353.000 €

ergab einen vorläufigen Ertragswert von rund:

566.000 €

Danach objektspezifische Besonderheiten

Nach Berücksichtigung der im Ertragswert noch nicht erfassten Besonderheiten ergab sich:

rund 515.000 € Ertragswert

Die zweite Besonderheit: einheitlicher Liegenschaftszinssatz

Obwohl die einzelnen Nutzungsarten separat vermietet werden, wird das Gesamtobjekt im Gutachten mit einem einheitlichen Liegenschaftszinssatz von:

6,0 %

kapitalisiert.

Das ist zunächst erklärungsbedürftig.

Wohnanteil hätte deutlich niedrigeren Zinssatz

Für reine Wohnimmobilien lagen wesentlich niedrigere Marktdaten vor.

Im Gutachten wurde für den Wohnanteil eine Größenordnung von rund:

2,2 %

diskutiert.

Gewerbliche Bereiche deutlich höher

Für einfache gewerbliche Lagerobjekte lagen dagegen deutlich höhere Zinssätze vor.

Für einfache Gewerbeobjekte wurden Werte bis:

11,5 %

als Orientierung genannt.

Keiner dieser Werte passte zum Gesamtobjekt

Ein Ansatz von rund 2 % hätte das Gewerberisiko unterschätzt.

Ein Ansatz von 11,5 % hätte die Wohnkomponente deutlich überzeichnet.

Deshalb Mischzinssatz

Unter Würdigung von:

• Wohnanteil
• Gewerbeanteil
• einfacher Lagerqualität
• Freiflächen
• ländlicher Lage
• eingeschränkter Drittverwendung

wurde für das Gesamtobjekt:

6,0 %

angesetzt.

Wichtig: kein mathematisches Mittel

Der Mischzinssatz ist nicht einfach:

Wohnzinssatz plus Gewerbezinssatz geteilt durch zwei.

Die einzelnen Nutzungsanteile besitzen:

• unterschiedliche Erträge
• unterschiedliche Risiken
• unterschiedliche Marktanteile

Sachverständige Gesamtbetrachtung

Der einheitliche Zinssatz soll das Risiko des tatsächlich am Markt gehandelten Gesamtobjekts abbilden.

Wann wäre eine getrennte Kapitalisierung denkbar?

Bei stärker selbstständigen Nutzungseinheiten könnte es sinnvoll sein, Teilbereiche getrennt zu kapitalisieren.

Zum Beispiel wenn:

• Wohn- und Gewerbeeinheiten vollständig getrennt erschlossen sind
• eigenständige Mietverträge bestehen
• unterschiedliche Restnutzungsdauern marktlich stark prägend sind
• Teilobjekte selbstständig veräußerbar sind

Im Praxisfall gerade nicht

Die einzelnen Nutzungsbestandteile waren funktional stark miteinander verflochten.

Deshalb wurde das Objekt insgesamt kapitalisiert.

Das zeigt die wichtige Zweistufigkeit

Stufe 1

Erträge differenzieren.

Stufe 2

Gesamtobjekt als wirtschaftliche Einheit kapitalisieren.

Heterogenität nicht an jeder Stelle vollständig verdoppeln

Die unterschiedliche Nutzungsqualität wurde bereits über die Einzelmieten berücksichtigt.

Das erhöhte Gesamtmarktrisiko floss zusätzlich in den Liegenschaftszinssatz ein.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Wenn beispielsweise die schlechte Freiflächennutzung bereits zu einer deutlich reduzierten Miete führt, darf dieselbe Einschränkung nicht nochmals vollständig über einen zusätzlichen Abschlag berücksichtigt werden.

Typische Fehler

Einheitliche Durchschnittsmiete für alle Flächen verwenden

Damit werden unterschiedliche Teilmärkte vermischt.

Freiflächen ohne Ertrag behandeln

Betriebliche Hof- und Lagerflächen können einen eigenständigen Mietwert besitzen.

Offene Unterstände wie geschlossene Hallen vermieten

Die Nutzungsqualität ist geringer.

Eigennutzung mit fehlendem Ertrag gleichsetzen

Für den Ertragswert zählt die nachhaltig marktübliche Nutzung.

Wohnliegenschaftszins auf das gesamte Objekt anwenden

Das Gewerberisiko würde unterschätzt.

Reinen Gewerbezinssatz verwenden

Die stabilere Wohnkomponente würde nicht ausreichend berücksichtigt.

Mischzinssatz einfach mathematisch mitteln

Entscheidend ist die wirtschaftliche Struktur des Gesamtobjekts.

Objektspezifische Nachteile mehrfach berücksichtigen

Miete, Liegenschaftszins und boG müssen unterschiedliche Wirkungen abbilden.

Vorgehensweise

Bei heterogener Mischnutzung empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

Schritt 1 – Nutzungsarten trennen

Welche Flächen dienen:

• Wohnen
• Büro
• Lager
• Unterstellung
• Freilager?

Schritt 2 – Markt für jede Nutzung bestimmen

Nicht einen einzigen Vergleichsmarkt verwenden.

Schritt 3 – nachhaltige Einzelmieten ableiten

Jede Fläche entsprechend ihrer tatsächlichen Qualität bewerten.

Schritt 4 – Teilroherträge berechnen

Miete × Fläche.

Schritt 5 – Gesamtertrag bilden

Teilroherträge addieren.

Schritt 6 – Bewirtschaftungskosten differenzieren

Wohn- und Gewerbebereiche können unterschiedliche Kostenstrukturen besitzen.

Schritt 7 – Gesamtobjektrisiko bestimmen

Wie wirkt die Mischung auf Vermietbarkeit und Marktgängigkeit?

Schritt 8 – Liegenschaftszinssatz ableiten

Nicht automatisch Wohn- oder Gewerbewert übernehmen.

Schritt 9 – Doppelberücksichtigung kontrollieren

Welche Risiken sind bereits in den Mieten enthalten?

Schritt 10 – Ergebnis mit Sachwert plausibilisieren

Gerade bei Mischimmobilien ist die Gegenüberstellung von Ertragskraft und Substanz besonders aussagekräftig.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsobjekt weist eine heterogene Nutzungsstruktur aus Wohn-, Lager-, Unterstell- und betrieblichen Freiflächen auf. Aufgrund der deutlich unterschiedlichen Nutzungsqualitäten und Teilmärkte wird der Rohertrag nicht anhand eines einheitlichen durchschnittlichen Mietansatzes ermittelt.

Für die einzelnen Nutzungsarten werden vielmehr jeweils objektspezifisch nachhaltige marktübliche Mietansätze abgeleitet. Die daraus resultierenden Teilroherträge werden anschließend zum nachhaltigen Gesamtrohertrag des Grundstücks zusammengeführt.

Obwohl die Ertragsansätze differenziert ermittelt werden, stellt das Bewertungsobjekt wirtschaftlich und funktional eine zusammenhängende Einheit dar. Die einzelnen Nutzungsbestandteile sind nicht ohne Weiteres selbstständig vermiet- oder veräußerbar. Für die Kapitalisierung wird daher ein objektspezifisch abgeleiteter Liegenschaftszinssatz für das Gesamtobjekt verwendet.

Dieser berücksichtigt sowohl die vergleichsweise stabilere Wohnnutzung als auch die höheren Vermietungs-, Standort- und Drittverwendungsrisiken der betrieblichen Lager-, Neben- und Freiflächen. Eine unmittelbare Übernahme eines ausschließlich wohnwirtschaftlichen oder ausschließlich gewerblichen Liegenschaftszinssatzes wäre für die vorhandene Mischstruktur nicht sachgerecht.

Kernaussage

Bei heterogenen Mischimmobilien müssen die Erträge zunächst differenziert und anschließend wirtschaftlich wieder zusammengeführt werden. Im Praxisfall wurden Wohnflächen mit 8,00 €/m², geschlossene Lagerflächen mit 2,50 €/m², offene Unterstellflächen mit 2,00 €/m² und betriebliche Freiflächen mit 1,00 €/m² monatlich angesetzt. Daraus entstand ein nachhaltiger Jahresrohertrag von rund 41.149 €. Trotz dieser unterschiedlichen Teilmärkte wurde das funktional zusammenhängende Gesamtobjekt anschließend mit einem einheitlich abgeleiteten Liegenschaftszinssatz von 6,0 % kapitalisiert. Die Methodik lautet deshalb: Teilnutzungen beim Ertrag sauber trennen – das tatsächlich am Markt gehandelte Gesamtobjekt bei der Kapitalisierung wieder als wirtschaftliche Einheit betrachten.

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