Kurzantwort

Ein veröffentlichter Sachwertfaktor darf nicht automatisch ungeprüft übernommen werden, wenn das Bewertungsobjekt deutlich von der Vergleichsgruppe abweicht, aus der dieser Faktor abgeleitet wurde.

Entscheidend ist:

Passt das Bewertungsobjekt hinsichtlich Objektart, Größe, Grundstücksstruktur und Marktgängigkeit noch hinreichend zum zugrunde liegenden Datenmodell?

Im Praxisfall ergab sich aus den veröffentlichten Marktdaten zunächst rechnerisch ein Sachwertfaktor von rund:

0,96

Das konkrete Einfamilienhaus war jedoch deutlich atypischer als die Objekte der zugrunde liegenden Vergleichsgruppe.

Es verfügte unter anderem über:

• rund 241 m² Wohnfläche
• rund 172 m² zusätzliche Nutzfläche
• eine besondere Hanghausarchitektur
• zahlreiche Niveauunterschiede und Treppen
• eingeschränkte Barrierefreiheit
• ein außergewöhnlich großes Grundstück
• einen gegenüber einem Standard-Einfamilienhaus eingeschränkten Käuferkreis

Zudem bezogen sich die veröffentlichten Sachwertfaktoren nach dem Gutachten auf Grundstücke mit Größen bis maximal etwa:

1.000 m²

Das Bewertungsobjekt lag deutlich außerhalb dieses Bereichs.

Deshalb wurde der veröffentlichte Faktor nicht unverändert übernommen.

Stattdessen wurde ein objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor von:

0,90

angesetzt.

Je weiter ein Objekt außerhalb der Vergleichsgruppe liegt, desto wichtiger wird die Prüfung, ob der veröffentlichte Sachwertfaktor überhaupt noch ohne sachverständige Anpassung anwendbar ist.

Worum geht es?

Im Sachwertverfahren entsteht zunächst ein:

vorläufiger Sachwert

aus:

• Bodenwert
• Gebäudesachwert
• Außenanlagen
• sonstigen Anlagen

Dieser rechnerische Substanzwert entspricht aber regelmäßig noch nicht unmittelbar dem Marktwert.

Deshalb erfolgt eine Marktanpassung.

Funktion des Sachwertfaktors

Der Sachwertfaktor soll vereinfacht das Verhältnis zwischen:

rechnerischem Sachwert

und

tatsächlich am Markt gezahlten Kaufpreisen

abbilden.

Er ist damit ein zentraler Marktanpassungsparameter im Sachwertverfahren.

Ein Faktor ist immer an ein Modell gebunden

Ein Sachwertfaktor entsteht nicht losgelöst vom zugrunde liegenden Bewertungsmodell.

Er basiert auf bestimmten Kauffällen und Modellannahmen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Objektart
• Grundstücksgröße
• Gebäudestandard
• Restnutzungsdauer
• Bodenwert
• verwendete NHK
• Alterswertminderung

Deshalb gilt:

Ein Sachwertfaktor ist nur so gut übertragbar wie die Vergleichbarkeit zwischen Bewertungsobjekt und Ableitungsmodell.

Modellkonformität ist entscheidend

Ein häufiger Bewertungsfehler besteht darin, einen veröffentlichten Sachwertfaktor nur deshalb zu verwenden, weil er geografisch aus derselben Region stammt.

Das genügt nicht immer.

Zusätzlich muss geprüft werden:

Entspricht das Bewertungsobjekt überhaupt noch der Objektgruppe, aus der der Faktor abgeleitet wurde?

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein außergewöhnlich großes und individuell gestaltetes Einfamilienhaus.

Das Gebäude verfügte über rund:

241 m² Wohnfläche

Hinzu kamen rund:

172 m² Nutzfläche

sowie eine integrierte Doppelgarage.

Das Gebäude war kein Standard-Einfamilienhaus

Besondere Merkmale waren:

• Hanglage
• mehrere Gebäudeebenen
• zahlreiche Treppenanlagen
• eingeschränkte Barrierefreiheit
• individuelle Grundrissgestaltung
• außergewöhnlich große Flächen
• besondere Architektur

Gleichzeitig guter Zustand

Das Gebäude war umfassend modernisiert und befand sich in einem guten Erhaltungszustand.

Es handelte sich also gerade nicht um ein Objekt, dessen Marktgängigkeit wegen mangelnder Instandhaltung eingeschränkt war.

Das Problem war vielmehr die Atypik

Die Immobilie war:

groß, individuell und speziell.

Damit war sie für einen kleineren Käuferkreis interessant als ein marktübliches Einfamilienhaus.

Marktgängigkeit ist nicht dasselbe wie Gebäudequalität

Ein hochwertiges Gebäude kann trotzdem schwerer verkäuflich sein.

Das ist ein wichtiger Unterschied.

Gute Qualität

bedeutet beispielsweise:

• hochwertige Ausstattung
• gute Modernisierung
• guter Pflegezustand

Gute Marktgängigkeit

bedeutet dagegen:

Viele typische Käufer können und wollen dieses Objekt zu marktgerechten Bedingungen erwerben.

Beides muss nicht zusammenfallen.

Großzügigkeit kann zur Spezialisierung werden

Bei einem gewissen Umfang kann zusätzliche Wohnfläche nicht mehr proportional bezahlt werden.

Ein Haus mit:

241 m² Wohnfläche

spricht einen anderen Käuferkreis an als ein Haus mit beispielsweise 130 bis 160 m².

Warum?

Größere Häuser bedeuten häufig:

• höheren Kaufpreis
• höhere Unterhaltskosten
• höheren Energieverbrauch
• größeren Pflegeaufwand
• geringeren Interessentenkreis

Besondere Architektur kann ähnlich wirken

Ein individuell geplantes Hanghaus kann architektonisch attraktiv sein.

Gleichzeitig kann es weniger universell nutzbar sein als ein konventionelles Einfamilienhaus.

Im Praxisfall kamen mehrere Besonderheiten zusammen

Das Gutachten nennt insbesondere:

• außergewöhnliche Gebäudegröße
• besondere Grundrissstruktur
• Hanghauskonzeption
• zahlreiche Niveauunterschiede
• eingeschränkte Barrierefreiheit
• überdurchschnittliche Grundstücksgröße

Damit lag das Objekt außerhalb des typischen Vergleichsbereichs

Der veröffentlichte Sachwertfaktor bezog sich nach dem Gutachten auf Ein- und Zweifamilienhäuser mit Grundstücksgrößen von mehr als:

500 m²

bis:

1.000 m²

Das Bewertungsgrundstück war wesentlich größer

Allein das dem Wohnhaus zugeordnete Hauptgrundstück umfasste rund:

2.706 m²

Damit lag es deutlich außerhalb der genannten Grundstücksgrößenklasse.

Warum ist das problematisch?

Ein Sachwertfaktor aus einer Stichprobe typischer Grundstücke kann das Marktverhalten bei einem außergewöhnlich großen Grundstück möglicherweise nicht vollständig abbilden.

Statistik hat einen Anwendungsbereich

Wenn eine Marktkennzahl aus Objekten zwischen 500 und 1.000 m² abgeleitet wurde, ist ihre Anwendung auf ein mehr als doppelt so großes Grundstück nicht automatisch falsch.

Aber sie muss kritisch geprüft werden.

Extrapolation ist etwas anderes als Interpolation

Innerhalb einer bekannten Datenbandbreite kann eine Anpassung oft besser begründbar sein.

Außerhalb der Stichprobe nimmt die Unsicherheit zu.

Ausgangswert des Gutachtens

Für die regionale Vergleichsgruppe wurde ein mittlerer Sachwertfaktor von:

1,02

genannt.

Für spätere Stichtage wurde nach dem Gutachten zusätzlich ein Anpassungsfaktor von:

0,94

berücksichtigt.

Rechnerisch ergab sich damit:

1,02 × 0,94 ≈ 0,96

Dieser Wert wurde als Orientierung verwendet

Er wurde aber nicht unverändert übernommen.

Objektspezifisch angesetzt wurden 0,90

Das Gutachten begründete die weitere Reduzierung insbesondere mit:

• außergewöhnlicher Objektgröße
• spezieller Architektur
• eingeschränkter Marktgängigkeit
• Grundstücksgröße außerhalb der Vergleichsgruppe
• geringerem potenziellen Käuferkreis

Was bedeutet der Unterschied?

Zwischen:

0,96

und:

0,90

liegt rechnerisch nur ein Unterschied von rund 6 %.

Auf einen hohen vorläufigen Sachwert angewendet kann das dennoch erheblich sein.

Praxisrechnung

Der vorläufige Sachwert des Wohnhausgrundstücks betrug rund:

1.555.197 €

Bei Faktor:

0,90

ergab sich ein marktangepasster vorläufiger Sachwert von rund:

1.399.677 €

Die Marktanpassung war damit substanziell

Der Sachwertfaktor reduzierte den rechnerischen Substanzwert um rund:

155.500 €

vor Berücksichtigung weiterer objektspezifischer Merkmale.

Warum nicht einfach den veröffentlichten Faktor von 0,96 verwenden?

Weil das Gutachten davon ausging, dass dessen Vergleichsobjekte die besonderen Merkmale des Bewertungsobjekts nicht vollständig abbilden.

Genau hier beginnt sachverständige Würdigung

Marktdaten liefern den Ausgangspunkt.

Sie ersetzen aber nicht die Prüfung:

Passt die Kennzahl wirklich zu diesem Objekt?

Sachverständige Anpassung braucht Begründung

Ein Faktor darf nicht einfach verändert werden, weil das Ergebnis sonst „zu hoch“ erscheint.

Das wäre methodisch problematisch.

Die Anpassung muss aus Objekt und Markt hergeleitet werden

Geeignete Gründe können beispielsweise sein:

• Objektgröße außerhalb der Stichprobe
• außergewöhnliche Grundstücksgröße
• besondere Marktgängigkeit
• atypische Gebäudestruktur

Ergebnisorientierte Anpassung vermeiden

Problematisch wäre die Argumentation:

Der Sachwert ist zu hoch, deshalb nehme ich einen niedrigeren Faktor.

Richtiger ist:

Das Objekt unterscheidet sich in konkreten marktbestimmenden Merkmalen von der Vergleichsgruppe; deshalb ist die unmittelbare Übertragbarkeit des Faktors eingeschränkt.

Plausibilisierung ist etwas anderes als Rückwärtsrechnung

Das Ergebnis anderer Verfahren kann helfen, Auffälligkeiten zu erkennen.

Es sollte aber nicht dazu dienen, den Sachwertfaktor so lange zu verändern, bis ein gewünschtes Ergebnis erreicht wird.

Im Gutachten wurde auch der Ertragswert ermittelt

Der Ertragswert lag nach Berücksichtigung des Wohnungsrechts bei rund:

610.000 €

Der Sachwert lag bei rund:

875.000 €

Beide Werte unterschieden sich deutlich

Das ist bei einem eigengenutzten, außergewöhnlich großen Einfamilienhaus nicht zwangsläufig überraschend.

Der Ertragswert war nur unterstützend

Die Verkehrswertableitung des Wohnhausgrundstücks orientierte sich vorrangig am Sachwert.

Das entspricht der im Gutachten dargestellten Marktauffassung für eigengenutzte Einfamilienhäuser.

Wichtig: Sachwertfaktor und boG trennen

Nach der Marktanpassung wurden noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.

Im Praxisfall insbesondere das Wohnungsrecht.

Reihenfolge

Vereinfacht:

1. vorläufiger Sachwert
2. Marktanpassung durch Sachwertfaktor
3. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

Das ist methodisch wichtig

Ein Wohnungsrecht ist kein Grund, einfach den Sachwertfaktor zusätzlich abzusenken, wenn es anschließend ohnehin separat bewertet wird.

Sonst droht eine Doppelberücksichtigung.

Marktgängigkeit und Wohnungsrecht ebenfalls trennen

Im Gutachten wurde der Käuferkreis aufgrund der besonderen Objektgröße bereits als eingeschränkt angesehen.

Zusätzlich bestand ein weitreichendes Wohnungsrecht.

Beide Sachverhalte sind verschieden.

Atypische Objektmerkmale

können in die Marktanpassung einfließen.

Konkretes Wohnungsrecht

wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal separat berücksichtigt.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Problematisch wäre:

• SWF wegen Wohnungsrecht reduzieren
• anschließend Kapitalwert des Wohnungsrechts nochmals vollständig abziehen

Das würde dieselbe Belastung doppelt erfassen.

Auch Grundstücksübergröße nicht mehrfach berücksichtigen

Im Praxisfall wurde die Grundstücksübergröße bereits im Bodenwert differenziert berücksichtigt.

Gleichzeitig wurde die außergewöhnliche Grundstücksgröße auch bei der Marktgängigkeit des Gesamtobjekts diskutiert.

Hier ist besondere Sorgfalt erforderlich.

Unterschiedliche Wirkungen können bestehen

Die Übergröße kann einerseits den:

Bodenwert

beeinflussen.

Andererseits kann ein sehr großes Gesamtanwesen auch den:

Käuferkreis

verkleinern.

Das sind nicht zwingend identische Effekte.

Aber die Gesamtwirkung muss plausibel bleiben

Die Bewertung sollte prüfen:

Wird das Größenproblem in mehreren Parametern jeweils vollständig angesetzt?

Wenn ja, droht Überkorrektur.

Sachwertfaktor nicht zum Sammelparameter machen

Ein häufiger Fehler besteht darin, alle Besonderheiten des Objekts in den Sachwertfaktor zu packen.

Das erschwert die Nachvollziehbarkeit.

Besser ist eine klare Zuordnung

Zum Beispiel:

Bodenwertanpassung

für Grundstücksübergröße oder Lage

Sachwertfaktor

für allgemeine marktliche Einordnung des atypischen Objekts

boG

für konkrete individuelle Belastungen wie ein Wohnungsrecht

Besonderheiten können teilweise bereits im Vergleichsdatensatz stecken

Auch das muss bedacht werden.

Ein Sachwertfaktor für Einfamilienhäuser bildet bereits eine gewisse Streuung unterschiedlicher:

• Größen
• Standards
• Grundstücke

ab.

Deshalb darf nicht jede kleine Abweichung automatisch zu einer zusätzlichen Anpassung führen.

Wann ist eine Anpassung besonders relevant?

Vor allem wenn das Objekt deutlich außerhalb des üblichen Datenbereichs liegt.

Hinweise darauf können sein

• außergewöhnlich große Wohnfläche
• außergewöhnlich kleines oder großes Grundstück
• ungewöhnliche Gebäudekonzeption
• besondere Nutzung
• stark eingeschränkter Käuferkreis

Im Praxisfall lagen mehrere dieser Punkte gleichzeitig vor

Damit war eine kritische Prüfung des veröffentlichten Faktors nachvollziehbar.

Aber auch 0,90 ist keine allgemeine Regel

Aus diesem Gutachten darf nicht abgeleitet werden:

Große Einfamilienhäuser erhalten Sachwertfaktor 0,90.

Ebenso wenig:

Außerhalb der Vergleichsgruppe immer 6 % Abschlag.

Der Ansatz ist objektspezifisch.

Ein anderes atypisches Haus kann sogar einen höheren Faktor rechtfertigen

Zum Beispiel wenn eine außergewöhnliche Eigenschaft am örtlichen Markt besonders gesucht wird.

Atypik ist nicht automatisch negativ.

Beispiel

Ein außergewöhnlich großes Seegrundstück könnte trotz Abweichung von der Vergleichsgruppe eine besonders hohe Nachfrage besitzen.

Dann müsste die Marktreaktion anders beurteilt werden.

Andersartigkeit und Minderwertigkeit unterscheiden

Das ist ein zentrales Prinzip.

Ein Objekt ist nicht weniger wert, nur weil es ungewöhnlich ist.

Es wird erst dann wertrelevant, wenn der Markt diese Besonderheit entsprechend honoriert oder eben nicht honoriert.

Käuferkreis als Kernfrage

Im Praxisfall wurde angenommen, dass das große und spezielle Wohnhaus einen:

reduzierten Erwerberkreis

anspricht.

Genau daraus wurde die eingeschränkte Marktgängigkeit abgeleitet.

Große Wohnfläche kann Marktbreite reduzieren

Ein sehr großes Haus benötigt Käufer mit:

• entsprechendem Kapital
• entsprechendem Platzbedarf
• Bereitschaft zu höherem Unterhalt

Der Markt wird dadurch kleiner.

Hohe Herstellungskosten bedeuten nicht hohe Zahlungsbereitschaft

Das Sachwertverfahren kann bei großen individuellen Gebäuden besonders hohe rechnerische Herstellungskosten ausweisen.

Der Markt bezahlt diese aber nicht zwingend vollständig.

Genau dafür existiert die Marktanpassung

Der Sachwertfaktor übersetzt:

Substanzwert

in:

Marktpreisniveau.

Je individueller das Objekt, desto wichtiger diese Prüfung

Besonders bei:

• Villen
• sehr großen Einfamilienhäusern
• Architektenhäusern
• ungewöhnlichen Hanghäusern

kann die Differenz zwischen Herstellungskosten und Marktakzeptanz groß sein.

Datenqualität vor Faktorwahl

Vor einer Anpassung sollte geprüft werden:

• Wie viele Kauffälle liegen zugrunde?
• Welche Objektgrößen wurden ausgewertet?
• Welcher Stichtag gilt?
• Welche Modellparameter wurden verwendet?
• Wie groß ist die Streuung?

Je kleiner die Stichprobe, desto vorsichtiger die Anwendung

Im Praxisfall wurden für andere Marktdaten teilweise nur geringe Fallzahlen angegeben.

Das unterstreicht grundsätzlich die Bedeutung einer kritischen Würdigung.

Sachwertfaktor ist kein präziser Naturwert

Er ist eine aus Marktbeobachtungen abgeleitete Modellgröße.

Deshalb ist stets eine gewisse Bandbreite und Unsicherheit vorhanden.

Typische Fehler

Veröffentlichten Sachwertfaktor ungeprüft übernehmen

Geografische Nähe allein reicht nicht.

Objekt außerhalb der Stichprobe ignorieren

Große Extrapolationen erhöhen die Unsicherheit.

Faktor nur wegen eines hohen Ergebnisses reduzieren

Eine Anpassung muss marktlich begründet werden.

Alle Besonderheiten im Faktor verstecken

Das erschwert die methodische Trennung.

Wohnungsrecht über den Sachwertfaktor mitberücksichtigen

Wenn es separat als boG angesetzt wird, droht Doppelberücksichtigung.

Grundstücksübergröße mehrfach abziehen

Bodenwert- und Marktgängigkeitseffekt müssen sauber getrennt werden.

Atypik automatisch als Nachteil ansehen

Ungewöhnlichkeit kann auch positiv sein.

Prozentabweichung als allgemeine Regel übernehmen

0,90 war ein Einzelfallansatz.

Vorgehensweise

Bei einem atypischen Sachwertobjekt empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Veröffentlichte Marktdaten ermitteln

Welche Sachwertfaktoren stehen zur Verfügung?

Schritt 2 – Vergleichsgruppe analysieren

Für welche:

• Objektarten
• Grundstücksgrößen
• Wertbereiche

wurden sie abgeleitet?

Schritt 3 – Modellkonformität prüfen

Stimmen die verwendeten Bewertungsparameter mit dem Ableitungsmodell überein?

Schritt 4 – Abweichungen des Bewertungsobjekts feststellen

Zum Beispiel:

• Gebäudegröße
• Grundstücksgröße
• Architektur
• Marktgängigkeit

Schritt 5 – Bedeutung der Abweichungen für Marktteilnehmer untersuchen

Verkleinert oder erweitert sich der Käuferkreis?

Schritt 6 – bereits anderweitig berücksichtigte Merkmale aussondern

Zum Beispiel:

• Bodenwertübergröße
• Wohnungsrecht
• konkrete Bauschäden

Schritt 7 – Sachwertfaktor sachverständig würdigen

Nur insoweit anpassen, wie die veröffentlichten Daten die Marktverhältnisse nicht ausreichend abbilden.

Schritt 8 – alternative Verfahren zur Plausibilisierung heranziehen

Ohne den Faktor lediglich rückwärts auf ein gewünschtes Ergebnis einzustellen.

Schritt 9 – Gesamtwirkung auf Doppelberücksichtigung prüfen

Sind Größe und Marktgängigkeit bereits an anderer Stelle enthalten?

Schritt 10 – Abweichung transparent begründen

Warum wird der veröffentlichte Wert nicht unverändert übernommen?

Formulierungsbaustein

Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Sachwertfaktor wurde auf seine Übertragbarkeit auf das Bewertungsobjekt geprüft. Die zugrunde liegenden Marktdaten beziehen sich überwiegend auf marktübliche Ein- und Zweifamilienhäuser innerhalb bestimmter Grundstücks- und Objektgrößen.

Das Bewertungsobjekt weicht hiervon insbesondere hinsichtlich seiner Gebäudegröße, Grundstücksstruktur, architektonischen Konzeption und Marktgängigkeit deutlich ab. Der Kreis potenzieller Erwerber ist gegenüber einem standardisierten Einfamilienhaus eingeschränkt, sodass nicht davon ausgegangen werden kann, dass sämtliche substanzbezogenen Mehrwerte vom Markt proportional honoriert werden.

Der veröffentlichte Sachwertfaktor wird daher als wichtige Marktorientierung herangezogen, jedoch nicht ungeprüft übernommen. Unter Berücksichtigung der konkreten Abweichungen des Bewertungsobjekts von der zugrunde liegenden Vergleichsgruppe erfolgt eine objektspezifische sachverständige Anpassung.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die an anderer Stelle der Wertermittlung gesondert berücksichtigt werden, sind hierbei nicht nochmals vollständig über den Sachwertfaktor zu erfassen.

Kernaussage

Ein veröffentlichter Sachwertfaktor ist keine universell anwendbare Konstante. Er ist an die Objekt- und Modellmerkmale der Kauffälle gebunden, aus denen er abgeleitet wurde. Im Praxisfall ergaben die veröffentlichten Marktdaten zunächst einen Faktor von rund 0,96. Das Bewertungsobjekt lag mit seiner außergewöhnlichen Gebäude- und Grundstücksgröße, seiner speziellen Hanghausarchitektur und dem eingeschränkten Käuferkreis jedoch deutlich außerhalb der typischen Vergleichsgruppe. Deshalb wurde fallbezogen ein Sachwertfaktor von 0,90 angesetzt. Entscheidend ist nicht, einen ungewöhnlichen Sachwert rechnerisch passend zu machen, sondern nachvollziehbar zu prüfen, ob die verwendete Marktkennzahl das konkrete Objekt noch hinreichend abbildet.

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