Kurzantwort

Eine tatsächlich seit Jahren benutzte Grundstückszufahrt ist bewertungstechnisch nicht automatisch dasselbe wie eine dauerhaft rechtlich gesicherte Zufahrt.

Entscheidend ist die Frage:

Kann ein heutiger und zukünftiger Eigentümer die Zufahrt auf einer hinreichend gesicherten Rechtsgrundlage dauerhaft nutzen?

Im Praxisfall war das Wohnhaus tatsächlich erreichbar.

Die Zufahrt verlief jedoch teilweise über eine angrenzende Fläche, ohne dass zum Wertermittlungsstichtag ein grundbuchlich gesichertes:

• Gehrecht
• Fahrtrecht
• oder vergleichbares dingliches Nutzungsrecht

festgestellt worden war.

Die bestehende Nutzung wurde seit längerer Zeit tatsächlich geduldet.

Deshalb wurde nicht unterstellt, dass das Grundstück praktisch unerschlossen oder überhaupt nicht erreichbar sei.

Gleichzeitig bestand aus Sicht eines Marktteilnehmers ein Unterschied zwischen:

tatsächlicher Duldung

und

dauerhaft rechtlich abgesicherter Zufahrt.

Das Gutachten berücksichtigte dieses Risiko fallbezogen mit einem Anpassungsfaktor von:

0,97

beim Bodenwert des Wohnhausgrundstücks.

Wichtig:

Eine fehlende dingliche Sicherung führt weder automatisch zu einem bestimmten Prozentabschlag noch zwingend dazu, dass ein Grundstück als nicht erschlossen anzusehen ist. Bewertet werden müssen die konkrete Erreichbarkeit, die rechtliche Situation und die daraus resultierende Marktreaktion.

Worum geht es?

Für die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Grundstücks ist die Erreichbarkeit von grundlegender Bedeutung.

Ein Wohnhaus muss praktisch erreichbar sein für:

• Bewohner
• Besucher
• Fahrzeuge
• Versorgung
• gegebenenfalls Rettungs- und Entsorgungsverkehr

Bei einem Grundstück unmittelbar an einer öffentlichen Straße ist diese Frage häufig unkompliziert.

Schwieriger wird es, wenn die tatsächliche Zufahrt ganz oder teilweise über eine fremde Fläche verläuft.

Eigentum und Nutzung fallen dann auseinander

Der Grundstückseigentümer nutzt eine Fläche, die ihm nicht selbst gehört.

Dann stellt sich die Frage:

Worauf beruht dieses Nutzungsrecht?

Mögliche Grundlagen können sehr unterschiedlich sein.

Für die Verkehrswertermittlung ist deshalb nicht nur entscheidend, dass eine Zufahrt faktisch vorhanden ist.

Ebenso wichtig ist:

Wie dauerhaft und rechtlich belastbar ist ihre Nutzung?

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein großes Wohngrundstück mit einem modernisierten Einfamilienhaus.

Die bestehende Grundstückszufahrt war tatsächlich vorhanden und wurde seit längerer Zeit genutzt.

Ein Teil der Erschließung verlief jedoch über eine angrenzende Fläche im Eigentum eines Dritten beziehungsweise der öffentlichen Hand.

Keine festgestellte dingliche Sicherung

Zum Wertermittlungsstichtag konnte kein grundbuchlich gesichertes:

• Gehrecht
• Fahrtrecht
• Geh- und Fahrtrecht
• oder vergleichbares dingliches Recht

festgestellt werden.

Die Nutzung der Zufahrt erfolgte tatsächlich.

Sie wurde nach den dem Gutachten zugrunde liegenden Umständen geduldet.

Damit bestanden zwei gleichzeitig zutreffende Tatsachen

Tatsächliche Situation

Das Wohnhaus war erreichbar.

Rechtliche Situation

Eine dauerhafte dingliche Sicherung dieser Nutzung war nicht festgestellt.

Genau diese Kombination ist bewertungstechnisch interessant.

Tatsächliche Zufahrt ist zunächst positiv

Eine seit längerer Zeit funktionierende Zufahrt zeigt:

Die Nutzung des Grundstücks ist praktisch nicht lediglich theoretisch möglich.

Das unterscheidet den Fall deutlich von einem Grundstück, für das überhaupt kein real nutzbarer Zugang vorhanden ist.

Aber tatsächliche Nutzung löst nicht automatisch die Rechtsfrage

Nur weil eine Überfahrt:

• jahrelang
• jahrzehntelang
• möglicherweise seit Errichtung des Hauses

genutzt wurde, folgt daraus für die Verkehrswertermittlung nicht ohne Weiteres, dass ihre dauerhafte Nutzung für jeden zukünftigen Eigentümer rechtlich ebenso abgesichert ist wie bei einem eingetragenen Recht.

Duldung ist etwas anderes als dingliche Sicherung

Eine tatsächliche Duldung bedeutet vereinfacht:

Der Eigentümer der betroffenen Fläche lässt die Nutzung gegenwärtig zu.

Eine dingliche Sicherung verfolgt dagegen gerade den Zweck, die Rechtsposition dauerhaft mit dem Grundstück beziehungsweise dem Berechtigten zu verknüpfen.

Warum interessiert das einen Käufer?

Ein potenzieller Erwerber denkt nicht nur an die heutige Nutzung.

Er fragt sich:

• Kann ich die Zufahrt auch zukünftig verwenden?
• Gilt dies auch nach einem Eigentümerwechsel?
• Kann die Nutzung eingeschränkt werden?
• Muss ich noch eine rechtliche Sicherung herbeiführen?
• Entstehen dadurch Kosten oder Verzögerungen?

Rechtliche Unsicherheit wird zum Marktrisiko

Genau hier entsteht die Verbindung zwischen:

Grundbuchrecht

und

Verkehrswert.

Die fehlende Sicherung muss nicht zwangsläufig zu einem konkreten Nutzungsausfall führen.

Sie kann aber die Sicherheit der Kaufentscheidung beeinträchtigen.

Verkehrswert bewertet auch Unsicherheit

Der Grundstücksmarkt bezahlt regelmäßig nicht nur physische Eigenschaften.

Auch Rechtssicherheit kann wertrelevant sein.

Ein Käufer bevorzugt typischerweise eine Situation, bei der wesentliche Grundstücksfunktionen eindeutig geklärt sind.

Zwei Grundstücke können praktisch gleich aussehen

Grundstück A

Zufahrt über eigenes Grundstück beziehungsweise eindeutig gesichertes Recht.

Grundstück B

Gleiche Zufahrt, aber Nutzung lediglich faktisch geduldet.

Optisch kann kein Unterschied bestehen.

Wirtschaftlich kann Grundstück B trotzdem mit zusätzlicher Unsicherheit verbunden sein.

Im Praxisfall war die Erreichbarkeit seit Langem gegeben

Das war ein wesentlicher Grund dafür, das Problem nicht überzubewerten.

Das Gutachten ging ausdrücklich davon aus, dass für die bestehende Wohnnutzung eine tatsächliche Erreichbarkeit seit längerer Zeit bestand.

Deshalb kein massiver Abschlag

Die Situation wurde nicht behandelt wie:

• fehlende Zufahrt
• nicht erschlossenes Grundstück
• wirtschaftlich unbrauchbares Wohnhausgrundstück

Stattdessen wurde das Problem als begrenztes rechtliches Risiko eingeordnet.

Fallbezogener Ansatz

Für diesen konkreten Sachverhalt wurde ein Anpassungsfaktor von:

0,97

verwendet.

Das entspricht rechnerisch einer Reduzierung um:

3 %

gegenüber dem vorherigen Bodenwertansatz.

Keine 3-%-Regel

Dieser Wert darf nicht verallgemeinert werden.

Es gibt keine Regel:

Fehlende Grundbuchsicherung der Zufahrt = minus 3 %.

Bei anderen Grundstücken kann die Wertwirkung:

• geringer
• erheblich größer
• oder unter Umständen gar nicht gesondert messbar

sein.

Entscheidend ist die Bedeutung der Zufahrt für das Grundstück

Bei einem Wohnhaus, das ausschließlich über eine fremde Fläche erreichbar ist, kann die rechtliche Absicherung besonders wichtig sein.

Bestehen hingegen:

• alternative Zugänge
• weitere Zufahrtsmöglichkeiten
• kurzfristig lösbare Rechtsverhältnisse

kann die Marktwirkung geringer sein.

Alleinige Zufahrt besonders kritisch

Je stärker ein Grundstück von genau dieser einen fremden Fläche abhängig ist, desto größer kann das Risiko werden.

Die zentrale Frage lautet:

Kann das Grundstück ohne diese Überfahrt noch sinnvoll genutzt werden?

Alternative Zufahrt reduziert Abhängigkeit

Wenn eine zweite rechtlich sichere Zufahrt hergestellt werden könnte, verändert dies die Situation.

Dann ist zu prüfen:

• technischer Aufwand
• Kosten
• planungsrechtliche Möglichkeit
• tatsächliche Realisierbarkeit

Rechtslage nicht durch Vermutungen ersetzen

Ein Sachverständiger sollte nicht allein aus langjähriger Nutzung schließen:

Das Recht wird schon irgendwie bestehen.

Ebenso wenig sollte ohne belastbare Grundlage behauptet werden:

Die Nutzung kann jederzeit untersagt werden.

Deshalb Sachverhalt klar dokumentieren

Eine saubere Bewertung unterscheidet:

Festgestellt

Die Zufahrt wird tatsächlich genutzt.

Nicht festgestellt

Eine entsprechende dingliche Grundbuchsicherung konnte nicht nachgewiesen werden.

Bewertungsfolge

Die verbleibende Unsicherheit wird aus Sicht des Grundstücksmarkts gewürdigt.

Grundbuchprüfung ist zentral

Bei einer Zufahrt über Fremdgrund sind insbesondere die Eintragungen in:

Abteilung II des Grundbuchs

von Bedeutung.

Dort können sich beispielsweise entsprechende Dienstbarkeiten befinden.

Aber auch das Grundbuch des Nachbargrundstücks kann wichtig sein

Ein Wegerecht kann wirtschaftlich ein anderes Grundstück begünstigen beziehungsweise belasten.

Deshalb sollte bei unklaren Zufahrtsverhältnissen geprüft werden, welche Grundstücke und Eintragungen tatsächlich betroffen sind.

Katasterkarte allein genügt nicht

Eine Karte zeigt:

• Grundstücksgrenzen
• Straßen
• Wege

Sie beantwortet nicht zwangsläufig:

Wer darf diese Fläche rechtlich benutzen?

Auch sichtbare Fahrspuren beweisen kein dingliches Recht

Dass eine Zufahrt offensichtlich regelmäßig genutzt wird, ist eine tatsächliche Beobachtung.

Die rechtliche Qualität dieser Nutzung muss davon getrennt werden.

Warum Banken und Käufer darauf achten können

Eine nicht eindeutig gesicherte Erschließung kann aus Sicht von Marktteilnehmern Fragen auslösen hinsichtlich:

• Verkehrsfähigkeit
• Beleihbarkeit
• Wiederverkauf
• dauerhafter Nutzbarkeit

Wie stark diese Punkte tatsächlich wirken, ist einzelfallabhängig.

Bestand und zukünftige Entwicklung unterscheiden

Im Praxisfall musste zusätzlich zwischen zwei Situationen unterschieden werden:

bestehendes Wohnhaus

Die tatsächliche Zufahrt funktionierte bereits seit Langem.

zukünftige rückwärtige Bauflächen

Hier war eine neue beziehungsweise weitergehende Erschließungsstruktur erforderlich.

Für neue Bauflächen kann die Rechtsfrage wichtiger werden

Eine bislang geduldete Nutzung, die für ein einzelnes vorhandenes Wohnhaus funktioniert, muss nicht automatisch ausreichend sein, wenn zukünftig:

• zusätzliche Häuser
• zusätzliche Eigentümer
• zusätzlicher Verkehr

hinzukommen.

Deshalb wurde die Erschließung der Entwicklungsflächen separat bewertet

Das Gutachten behandelte die rückwärtigen Bauflächen und die hierfür notwendige private Erschließungsfläche eigenständig.

Damit wurde vermieden, die bestehende Zufahrtssituation des Wohnhauses ungeprüft auf die zukünftigen Bauplätze zu übertragen.

Bestehende Nutzung und Nachverdichtung sind zwei verschiedene Sachverhalte

Das ist ein wichtiges Bewertungsprinzip.

Eine Zufahrt kann für:

ein bestehendes Einfamilienhaus

praktisch ausreichend funktionieren.

Für:

mehrere zusätzliche Wohneinheiten

können dagegen weitergehende Anforderungen entstehen.

Fehlende Sicherung kann Grundstücksteilung erschweren

Bei einer geplanten Teilung müssen zukünftige Eigentümer ihre Grundstücke dauerhaft erreichen können.

Deshalb werden rechtlich klare Zufahrtsverhältnisse besonders wichtig, wenn neue selbstständige Grundstücke entstehen sollen.

Wegerecht und Bodenwert hängen zusammen

Ist eine Zufahrt dauerhaft unsicher, kann dies den Bodenwert beeinflussen.

Denn der Bodenwert hängt nicht nur von:

• Lage
• Grundstücksgröße
• Bebaubarkeit

ab.

Auch die tatsächliche und rechtliche Nutzbarkeit ist wesentlich.

Aber die Wertwirkung nicht doppelt erfassen

Wenn die fehlende Sicherung bereits über einen Bodenwertabschlag berücksichtigt wird, sollte geprüft werden, ob nicht an anderer Stelle nochmals derselbe Sachverhalt vollständig berücksichtigt wurde.

Beispiel für Doppelberücksichtigung

Problematisch wäre beispielsweise:

1. Bodenwertabschlag wegen fehlender Zufahrtssicherung
2. zusätzlicher pauschaler Marktabschlag wegen derselben Unsicherheit
3. nochmals separater Abzug fiktiver Rechtsbeschaffungskosten

ohne voneinander unterscheidbare Ursachen.

Kosten und Risiko unterscheiden

Wenn eine dingliche Sicherung noch hergestellt werden soll, können gegebenenfalls tatsächliche Kosten entstehen.

Davon zu unterscheiden ist:

das marktliche Risiko, ob und unter welchen Bedingungen diese Sicherung überhaupt erreicht werden kann.

Beides sollte nicht ungeprüft vermischt werden.

Eintragungsfähigkeit nicht einfach unterstellen

Die Verkehrswertermittlung sollte nicht automatisch davon ausgehen:

Ein Geh- und Fahrtrecht kann jederzeit problemlos eingetragen werden.

Ob dies tatsächlich möglich ist, hängt von der konkreten rechtlichen und tatsächlichen Situation sowie von den beteiligten Eigentümern ab.

Ein möglicher Lösungsweg ist noch keine vorhandene Rechtsposition

Das ist gerade bei Entwicklungsgrundstücken wichtig.

Die Aussage:

Man könnte ein Wegerecht vereinbaren.

ist wirtschaftlich nicht dasselbe wie:

Das Wegerecht besteht bereits.

Marktteilnehmer unterscheiden zwischen Sicherheit und Möglichkeit

Ein bereits gesichertes Recht schafft Planungssicherheit.

Eine lediglich mögliche spätere Vereinbarung enthält noch:

• Verhandlungsrisiko
• Zeitrisiko
• Kostenrisiko

Wann tatsächliche Duldung eher wenig problematisch sein kann

Die Marktwirkung kann vergleichsweise gering sein, wenn beispielsweise:

• die Zufahrt seit sehr langer Zeit störungsfrei besteht
• kein konkreter Konflikt erkennbar ist
• die bestehende Nutzung eindeutig funktioniert
• eine alternative rechtliche oder tatsächliche Lösung greifbar ist

Auch dann sollte die fehlende formelle Sicherung dokumentiert werden.

Wann das Risiko deutlich größer werden kann

Stärker wertrelevant kann die Situation sein, wenn:

• die Zufahrt zwingend notwendig ist
• keine Alternative besteht
• die Duldung jederzeit Gegenstand eines Konflikts werden könnte
• eine Grundstücksteilung geplant ist
• neue Bauplätze von der Zufahrt abhängen
• bereits Streit über die Nutzung besteht

Nicht jeder fehlende Grundbucheintrag ist gleich bedeutsam

Die Bewertung darf deshalb nicht formalistisch erfolgen.

Die Frage ist nicht nur:

Eintragung vorhanden – ja oder nein?

Sondern:

Welche wirtschaftlichen Folgen hat die konkrete Rechtslage für einen typischen Käufer?

Besonderheit bei Flächen im Eigentum der öffentlichen Hand

Im Praxisfall war eine angrenzende Fläche im Eigentum der öffentlichen Hand betroffen.

Auch hier darf nicht automatisch angenommen werden, dass eine langfristige Duldung denselben rechtlichen Schutz bietet wie eine ausdrücklich gesicherte Rechtsposition.

Die konkrete Rechtslage müsste im Zweifel gesondert geklärt werden.

Verkehrswertgutachten ersetzt keine abschließende Rechtsprüfung

Der Sachverständige kann:

• Grundbuchunterlagen auswerten
• tatsächliche Nutzung dokumentieren
• wirtschaftliche Auswirkungen beurteilen

Komplexe oder streitige Rechtsfragen können jedoch eine gesonderte rechtliche Prüfung erforderlich machen.

Gerade bei wertentscheidenden Zufahrtsfragen

Wenn der Verkehrswert maßgeblich davon abhängt, ob ein Grundstück dauerhaft erreichbar ist, kann eine belastbare rechtliche Klärung erforderlich sein.

Bewertungsannahmen müssen offen ausgewiesen werden

Beispielsweise:

Für die Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass die bisherige tatsächliche Zufahrtsnutzung fortgeführt werden kann; eine dingliche Sicherung konnte jedoch nicht festgestellt werden.

Anschließend kann die daraus resultierende Unsicherheit marktlich gewürdigt werden.

Typische Fehler

Langjährige Nutzung mit dinglicher Sicherung gleichsetzen

Tatsächliche Duldung und Grundbuchrecht sind nicht dasselbe.

Das Grundstück sofort als unerschlossen behandeln

Eine bestehende tatsächliche Zufahrt kann wirtschaftlich sehr relevant sein.

Immer einen festen Prozentabschlag anwenden

Es gibt keine allgemeine 3-%-, 5-%- oder 10-%-Regel.

Katasterplan als Rechtsnachweis verwenden

Grundstücksdarstellung und Nutzungsrecht sind unterschiedliche Dinge.

Zukünftige Eintragung einfach unterstellen

Eine mögliche Rechtsbeschaffung ist keine bereits bestehende Sicherheit.

Bestehendes Wohnhaus und neue Bauflächen gleich behandeln

Nachverdichtung kann höhere Anforderungen an die Erschließung stellen.

Risiko mehrfach berücksichtigen

Derselbe Zufahrtssachverhalt darf nicht unkontrolliert mehrfach wertmindernd wirken.

Rechtsfrage selbst abschließend entscheiden

Bei ungeklärter Rechtslage müssen die Grenzen der Verkehrswertermittlung transparent bleiben.

Vorgehensweise

Bei einer Zufahrt über fremden Grund empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – tatsächlichen Verlauf feststellen

Über welche Flächen erfolgt die Zufahrt?

Schritt 2 – Eigentumsverhältnisse klären

Wem gehören die betroffenen Grundstücksteile?

Schritt 3 – Grundbuchsituation prüfen

Bestehen:

• Gehrecht
• Fahrtrecht
• Dienstbarkeit
• sonstige Sicherungen?

Schritt 4 – tatsächliche Nutzung dokumentieren

Seit wann und in welchem Umfang wird die Zufahrt genutzt?

Schritt 5 – Bedeutung für das Grundstück bestimmen

Ist die Zufahrt:

• notwendig
• ergänzend
• ersetzbar?

Schritt 6 – Alternativen prüfen

Bestehen realistische andere Erschließungsmöglichkeiten?

Schritt 7 – bestehende und zukünftige Nutzung unterscheiden

Reicht die Situation nur für den Bestand oder auch für eine geplante Nachverdichtung?

Schritt 8 – Marktreaktion beurteilen

Wie würde ein typischer Käufer die verbleibende Unsicherheit berücksichtigen?

Schritt 9 – Wertwirkung sachverständig ableiten

Keine schematischen Prozentwerte verwenden.

Schritt 10 – gegebenenfalls rechtliche Klärung empfehlen

Insbesondere wenn die dauerhafte Nutzbarkeit wertentscheidend ist.

Formulierungsbaustein

Die tatsächliche Erschließung beziehungsweise Zufahrt des Bewertungsgrundstücks erfolgt teilweise über eine nicht im Eigentum des Grundstückseigentümers stehende Fläche. Die Überfahrt wird nach den vorliegenden Erkenntnissen seit längerer Zeit tatsächlich genutzt beziehungsweise geduldet.

Eine entsprechende dingliche Sicherung in Form eines grundbuchlich eingetragenen Geh- und Fahrtrechts oder einer vergleichbaren Dienstbarkeit konnte zum Wertermittlungsstichtag jedoch nicht festgestellt werden.

Für die bestehende Nutzung ist die tatsächliche Erreichbarkeit des Grundstücks damit gegeben. Gleichwohl besteht aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers gegenüber einer eindeutig dinglich gesicherten Zufahrt eine verbleibende rechtliche Unsicherheit hinsichtlich der dauerhaften Absicherung der Nutzung.

Diese Besonderheit ist unter Berücksichtigung der bisherigen tatsächlichen Nutzung, der Bedeutung der Zufahrt für das Grundstück, möglicher Alternativen sowie der konkreten Rechtsverhältnisse marktgerecht zu würdigen. Ein pauschaler prozentualer Abschlag allein aufgrund der fehlenden Grundbucheintragung ist nicht sachgerecht.

Kernaussage

Eine seit Jahren tatsächlich genutzte Zufahrt ist nicht automatisch mit einer dinglich gesicherten Zufahrt gleichzusetzen. Im Praxisfall war das bestehende Wohnhaus zwar tatsächlich erreichbar, ein grundbuchlich gesichertes Geh- und Fahrtrecht für einen Teil der Zufahrt konnte jedoch nicht festgestellt werden. Das Grundstück wurde deshalb nicht wie ein unerschlossenes Grundstück behandelt; zugleich wurde die fehlende dauerhafte rechtliche Absicherung als Markt- und Rechtssicherheitsrisiko berücksichtigt. Der im Einzelfall verwendete Faktor von 0,97 ist keine allgemeine 3-%-Regel. Maßgeblich ist stets, wie notwendig die Zufahrt ist, wie dauerhaft die tatsächliche Nutzung erscheint, welche rechtliche Sicherung besteht und welche Alternativen einem Marktteilnehmer zur Verfügung stehen.

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