Kurzantwort

Technisch erforderliche Modernisierungs- oder Sanierungskosten dürfen in der Verkehrswertermittlung nicht automatisch vollständig vom Immobilienwert abgezogen werden.

Gleichzeitig darf ein bloßer Schadstoffverdacht nicht wie ein bereits bestätigter Schadstoffbefund behandelt werden.

Im Praxisfall wurden für ein Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1972 überschlägig Maßnahmenkosten von insgesamt rund:

140.000 €

ermittelt.

Darin enthalten waren unter anderem:

• Erneuerung der Elektroinstallation
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Arbeiten an der Öltankanlage
• Untersuchung und gegebenenfalls Sanierung der Fassadenbekleidung
• mögliche schadstoffbedingte Mehrkosten im Treppenhaus
• Anpassung sicherheitsrelevanter Bauteile
• Instandsetzung der Garagen
• Arbeiten an Außenanlagen
• allgemeine Instandsetzungs- und Anpassungsarbeiten

Für die Verkehrswertermittlung wurden jedoch nicht 140.000 €, sondern nur:

80.000 €

als wertmindernder besonderer objektspezifischer Einfluss angesetzt.

Die Begründung:

Ein Teil der Maßnahmen beseitigt nicht nur Nachteile, sondern verbessert zugleich:

• Gebrauchstauglichkeit
• technischen Standard
• energetische Qualität
• wirtschaftliche Nutzbarkeit
• gegebenenfalls die Restnutzungsdauer

Gleichzeitig bestanden bei einzelnen Baustoffen lediglich Verdachtsmomente.

Es waren keine Materialproben oder Laboruntersuchungen durchgeführt worden.

Deshalb galt:

Technischer Aufwand ist nicht automatisch Marktwertverlust – und Schadstoffverdacht ist nicht dasselbe wie nachgewiesene Schadstoffbelastung.

Worum geht es?

Bei älteren Gebäuden treffen häufig drei unterschiedliche Ebenen aufeinander:

1. tatsächliche technische Defizite
2. überschlägig erwartete Sanierungs- oder Modernisierungskosten
3. marktliche Wertminderung

Diese drei Größen können erheblich voneinander abweichen.

Technischer Aufwand ist zunächst eine Kostengröße

Eine technische Kostenschätzung beantwortet die Frage:

Was könnte es kosten, bestimmte Bauteile zu erneuern, zu sanieren oder an heutige Anforderungen anzupassen?

Sie beantwortet noch nicht:

Um welchen Betrag würde ein typischer Käufer deshalb seinen Kaufpreis reduzieren?

Verkehrswert betrachtet die Marktreaktion

Der Grundstücksmarkt kann technische Maßnahmen unterschiedlich bewerten.

Ein Käufer berücksichtigt beispielsweise:

• unmittelbaren Reparaturbedarf
• Risiko unbekannter Zusatzkosten
• zeitlichen Aufwand
• Nutzungsausfall
• Verbesserungen nach der Sanierung
• verbleibende Nutzungsdauer

Deshalb kann der tatsächliche Marktabschlag:

• geringer
• ähnlich hoch
• in besonderen Fällen auch höher

als der reine technische Kostenansatz ausfallen.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein Zweifamilienhaus aus dem Jahr:

1972

Das Gebäude war nur in begrenztem Umfang modernisiert worden.

Unter anderem waren die Fenster im Jahr 2005 erneuert worden.

Viele andere Bauteile und technische Anlagen befanden sich dagegen noch in einem deutlich überalterten Zustand.

Festgestellter Modernisierungsbedarf

Im Gutachten wurden zahlreiche technische und funktionale Defizite beschrieben.

Dazu gehörten insbesondere:

• technisch überalterte Elektroinstallation
• teilweise unübersichtliche Leitungsführung
• alte Ölzentralheizung
• alte Öltankanlage
• Ölgeruch im Kellergeschoss
• schadstoffverdächtige Fassadenbekleidung
• schadstoffverdächtige Bereiche im Treppenhaus
• sicherheitsrelevante Brüstungshöhen
• eingeschränkt nutzbare Garagen
• sanierungsbedürftige Garagenzufahrt
• allgemeiner Instandhaltungs- und Anpassungsbedarf

Überschlägige Maßnahmenliste

Das Gutachten stellte folgende Größenordnung zusammen:

Elektroinstallation

25.000 €

Heizungsanlage

25.000 €

Öltankanlage

8.000 €

Untersuchung und gegebenenfalls Sanierung der Fassadenbekleidung

20.000 €

mögliche schadstoffbedingte Mehrkosten im Treppenhaus

5.000 €

Haustür

4.000 €

Anpassung von Brüstungen und Sicherheitsvorrichtungen

3.000 €

Garagenzufahrt

8.000 €

Teilinstandsetzung Garagen

4.000 €

Außenanlagen

8.000 €

Rückstauklappe und Entwässerung

3.000 €

allgemeine Instandsetzungsarbeiten

15.000 €

Maler-, Neben- und Anpassungsarbeiten

12.000 €

Gesamter technischer Aufwand

Die Summe wurde mit rund:

140.000 €

angegeben.

Trotzdem nicht 140.000 € Wertminderung

Für die Verkehrswertermittlung wurden lediglich:

80.000 €

angesetzt.

Warum?

Weil ein erheblicher Teil der Maßnahmen nach ihrer Durchführung nicht nur einen vorhandenen Nachteil beseitigt.

Er schafft gleichzeitig einen verbesserten Gebäudezustand.

Beispiel Heizungsanlage

Der Austausch einer überalterten Heizung kostet Geld.

Nach dem Austausch besitzt das Gebäude jedoch eine:

• neuere technische Anlage
• bessere Gebrauchstauglichkeit
• möglicherweise bessere energetische Qualität
• geringere kurzfristige Ausfallwahrscheinlichkeit

Ein Käufer erhält also nicht nur die Beseitigung eines Mangels.

Er erhält anschließend auch eine modernisierte Anlage.

Deshalb nicht automatisch Kosten gleich Wertverlust

Eine rein technische Rechnung könnte lauten:

neue Heizung kostet 25.000 € = minus 25.000 € Verkehrswert

Das muss marktlich nicht zutreffen.

Gleiches gilt für die Elektroinstallation

Eine vollständig erneuerte Elektroanlage führt typischerweise zu einem höheren Standard als die vorhandene überalterte Installation.

Der Käufer investiert zwar Geld.

Danach verfügt er aber über eine modernisierte technische Ausstattung.

Sanierung kann Restnutzungsdauer beeinflussen

Umfangreiche Modernisierungen können außerdem die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes verlängern.

Damit entsteht ein zusätzlicher Nutzen.

Deshalb liegt die Marktwertminderung häufig unter dem vollständigen Maßnahmenaufwand

Das Gutachten formuliert genau diesen Gedanken:

Ein Teil der Maßnahmen führt zu:

• Verbesserung der Gebrauchstauglichkeit
• Verbesserung energetischer Eigenschaften
• Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer

Deshalb wurde nur der marktlich relevante Teil der Kosten als Wertminderung angesetzt.

Das bedeutet nicht: Immer nur 57 % der Kosten abziehen

Im Praxisfall entsprechen:

80.000 € / 140.000 €

ungefähr:

57 %

Dieser Prozentsatz ist jedoch rein fallbezogen.

Keine allgemeine 57-%-Regel

Aus diesem Gutachten darf keinesfalls abgeleitet werden:

Modernisierungskosten werden immer nur zu 57 % wertmindernd berücksichtigt.

Ein anderes Objekt kann völlig anders reagieren.

Je unmittelbarer der Schaden, desto eher hohe Kostenrelevanz

Wenn eine Maßnahme nur dazu dient, einen konkreten Defekt zu beseitigen, ohne zusätzlichen Modernisierungseffekt zu schaffen, kann der Marktwertverlust näher an den tatsächlichen Kosten liegen.

Beispiel

Ein beschädigtes Bauteil muss ersetzt werden, obwohl das Ersatzteil lediglich den bisherigen Standard wiederherstellt.

Dann ist der Verbesserungsanteil geringer.

Modernisierung besitzt dagegen häufig einen Mehrwert

Beispiele:

• neue Heizung statt alter Anlage
• neue Elektroinstallation statt technisch überholtem Bestand
• verbesserte Dämmung
• neue Fenster

Hier entsteht nach der Maßnahme ein höherwertiger Zustand.

Marktteilnehmer betrachten zusätzlich Aufwand und Risiko

Ein Käufer bewertet aber nicht nur die später entstehende Verbesserung.

Er muss möglicherweise:

• Handwerker organisieren
• Angebote einholen
• Baustellen koordinieren
• Nutzungsausfälle akzeptieren
• Kostensteigerungen tragen

Daher kann auch ein Modernisierungsbedarf einen erheblichen Abschlag rechtfertigen.

Genau deshalb ist eine reine Kostenlogik zu einfach

Die richtige Frage lautet:

Wie würde ein typischer Käufer den vorhandenen Zustand einschließlich Aufwand, Risiko und zukünftigem Nutzen im Kaufpreis berücksichtigen?

Schadstoffverdacht als zweite Ebene

Im Praxisfall bestand zusätzlich ein anderes Bewertungsproblem.

Die Fassadenverkleidung bestand aus:

Faserzementplatten

und stammte aus einer Baualtersklasse, bei der ein Schadstoffverdacht nicht ausgeschlossen wurde.

Ebenso Bereiche im Treppenhaus

Auch bei Teilen des verwendeten Kunststeins wurde im Gutachten ein möglicher Schadstoffbezug angesprochen.

Entscheidend: kein Materialnachweis

Es wurden ausdrücklich keine:

• Materialproben
• Laboruntersuchungen
• chemischen Analysen

durchgeführt.

Deshalb nur Verdacht

Bewertungstechnisch darf dann nicht formuliert werden:

Die Fassade ist asbesthaltig.

Denn das wurde nicht nachgewiesen.

Sachgerecht ist

Aufgrund von Baualter und Materialart besteht ein begründeter Verdacht auf schadstoffhaltige Baustoffe.

Das ist eine wesentlich andere Aussage.

Verdacht, Nachweis und Kostenproblem unterscheiden

Drei Stufen sollten getrennt werden:

Stufe 1 – Verdacht

Es bestehen Anhaltspunkte.

Stufe 2 – Nachweis

Eine fachgerechte Untersuchung bestätigt den Schadstoff.

Stufe 3 – wirtschaftliche Folge

Es entstehen konkrete:

• Ausbaukosten
• Arbeitsschutzkosten
• Entsorgungskosten
• Nutzungseinschränkungen

Im Praxisfall bestand nur Stufe 1

Der Schadstoff war nicht analytisch bestätigt.

Trotzdem konnte ein Marktteilnehmer das Risiko wahrnehmen.

Warum kann auch ein Verdacht wertrelevant sein?

Weil ein Käufer bei einer späteren Sanierung mit zusätzlichen Kosten rechnen muss.

Zum Beispiel:

• Probenahme
• Laboranalyse
• besondere Schutzmaßnahmen
• Spezialentsorgung

Das Risiko kann Kaufpreisverhandlungen beeinflussen

Ein Käufer wird möglicherweise sagen:

Ich weiß noch nicht, ob Schadstoffe vorhanden sind, aber ich muss das Risiko einkalkulieren.

Verdacht ist damit kein bewiesener Schaden

Aber auch nicht zwingend wertneutral.

Wie lässt sich ein Verdacht bewertungstechnisch berücksichtigen?

Mögliche Wege sind beispielsweise:

• Risikohinweis
• Kostenansatz für Untersuchung
• vorsichtiger Risikozuschlag innerhalb eines Sanierungsansatzes
• Sensitivitätsbetrachtung

Welche Methode sachgerecht ist, hängt vom Einzelfall ab.

Im Praxisfall wurde ein pauschaler Ansatz aufgenommen

Für die:

Untersuchung und gegebenenfalls Sanierung der Fassadenbekleidung

wurden:

20.000 €

angesetzt.

Für mögliche schadstoffbedingte Mehrkosten im Treppenhaus:

5.000 €

Diese Positionen waren keine bestätigten Sanierungskosten

Das ist ein wichtiger Unterschied.

Sie dienten der überschlägigen Plausibilisierung eines möglichen Risikos.

Kein Gutachten nach DIN 276

Die Kostenaufstellung wurde ausdrücklich nicht als detaillierte Kostenberechnung verstanden.

Sie sollte lediglich die Größenordnung der wertrelevanten Beeinträchtigungen plausibilisieren.

Keine Bauschadensbegutachtung

Auch die Ortsbesichtigung war keine vertiefte technische Schadensanalyse.

Es erfolgten insbesondere keine:

• zerstörenden Untersuchungen
• Baustoffprüfungen
• Materialanalysen

Grenzen der Verkehrswertermittlung offenlegen

Ein Verkehrswertgutachten kann in solchen Fällen feststellen:

• welche Auffälligkeiten vorhanden sind
• welche Risiken marktlich relevant sein können

Es kann aber ohne Fachuntersuchung nicht beweisen:

• welcher Schadstoff vorliegt
• in welcher Konzentration
• wie umfangreich die Sanierung tatsächlich wird

Deshalb klare Sprache wichtig

Problematisch wäre:

Asbestfassade muss für 20.000 € saniert werden.

Dafür fehlt die Tatsachengrundlage.

Besser

Aufgrund des Baualters und der Materialart besteht ein Schadstoffverdacht. Für eine belastbare Feststellung wären Materialuntersuchungen erforderlich. Im Rahmen der Verkehrswertermittlung wird das hieraus resultierende Kosten- und Marktrisiko überschlägig berücksichtigt.

Verdacht und Kostenproblem nicht miteinander vermischen

Wenn der Verdacht später nicht bestätigt wird, können bestimmte Zusatzkosten entfallen.

Wird er bestätigt, können die tatsächlichen Kosten höher oder niedriger sein als zunächst angenommen.

Deshalb Unsicherheit ausdrücklich benennen

Gerade bei Schadstoffverdacht sollte nicht mit Scheingenauigkeit gearbeitet werden.

Gleiches gilt beim Ölgeruch

Im Kellergeschoss wurde ein deutlicher Ölgeruch wahrgenommen.

Das Gutachten nennt mögliche Ursachen wie:

• Undichtigkeiten
• langjährige Immissionen
• sonstige technische Mängel

Eine technische Untersuchung wurde jedoch nicht durchgeführt.

Auch hier gilt

Wahrnehmung:

Ölgeruch vorhanden

ist etwas anderes als:

konkrete Leckage nachgewiesen.

Bewertungsrelevanter Verdacht kann trotzdem bestehen

Ein Käufer kann eine technische Untersuchung verlangen oder einen Risikopuffer berücksichtigen.

Marktwert und technische Gewissheit sind unterschiedliche Ebenen

Die Verkehrswertermittlung muss häufig mit unvollständiger technischer Kenntnis umgehen.

Das Ziel ist nicht:

jeden Baustoff abschließend technisch zu diagnostizieren.

Sondern:

die aus der vorhandenen Informationslage resultierende Marktreaktion sachgerecht einzuschätzen.

Je größer das Risiko, desto wichtiger die Fachuntersuchung

Wenn ein Verdacht einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert haben kann, sollte eine vertiefte Untersuchung empfohlen werden.

Gutachten kann dann unter Vorbehalt stehen

Zum Beispiel:

Bei abweichenden Untersuchungsergebnissen ist die Wertermittlung zu überprüfen.

Modernisierungskosten und Schadstoffrisiko hängen zusammen

Gerade bei älteren Gebäuden entstehen Schadstoffkosten häufig erst im Zuge einer ohnehin geplanten Modernisierung.

Beispiel Fassadensanierung

Solange die Fassade unangetastet bleibt, kann ein schadstoffverdächtiger Baustoff praktisch zunächst nur begrenzt störend wirken.

Sobald aber:

• Wärmedämmung
• Fassadenerneuerung
• Rückbau

geplant wird, können besondere:

• Arbeitsschutz-
• Ausbau-
• Entsorgungskosten

entstehen.

Deshalb Marktwertwirkung abhängig von Sanierungswahrscheinlichkeit

Je näher eine ohnehin notwendige Modernisierung liegt, desto stärker kann ein Schadstoffverdacht marktlich relevant werden.

Im Praxisfall bestand ohnehin erheblicher Modernisierungsbedarf

Dadurch war der mögliche Schadstoff nicht bloß ein fernes theoretisches Risiko.

Er konnte bei zukünftigen Maßnahmen tatsächlich kostenrelevant werden.

Trotzdem keine vollständige Sanierung unterstellen

Ohne Untersuchung bleibt offen:

• ob der Schadstoff tatsächlich vorhanden ist
• welche Bereiche betroffen sind
• welcher Sanierungsumfang erforderlich wäre

Marktwertminderung als Gesamtbetrachtung

Das Gutachten hat die einzelnen technischen Positionen zunächst mit rund:

140.000 €

quantifiziert.

Anschließend wurde die marktliche Gesamtwirkung auf:

80.000 €

verdichtet.

Das ist methodisch etwas anderes als eine Kostenrechnung

Der 80.000-€-Ansatz soll den Kaufpreiseffekt abbilden.

Nicht die Summe aller denkbaren Handwerkerrechnungen.

Verhältnis von Kosten und Wertwirkung

Die Differenz von:

60.000 €

bedeutet nicht:

60.000 € der Maßnahmen sind unnötig.

Sondern:

Der Markt übernimmt einen Teil der Investitionen wirtschaftlich über den verbesserten Zustand des Gebäudes.

Auch hier keine exakte mathematische Aufteilung

Es lässt sich nicht zwingend sagen:

• 80.000 € Schaden
• 60.000 € Verbesserung

Die 80.000 € sind eine sachverständige Marktwertschätzung.

Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal

Im Gutachten wurde der Wertansatz von:

−80.000 €

als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt.

Warum nicht bereits vollständig in der Alterswertminderung?

Die normale Alterswertminderung bildet den modelltypischen altersbedingten Wertverlust ab.

Der Praxisfall wies jedoch zusätzliche Defizite auf, die nach Einschätzung des Gutachtens über den üblichen altersgerechten Zustand hinausgingen.

Deshalb zusätzlicher Wertansatz

Das kann grundsätzlich sinnvoll sein, wenn wirklich Besonderheiten bestehen, die im normalen Modell noch nicht berücksichtigt sind.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Gerade bei Modernisierungsstau ist jedoch zu prüfen:

Welche Defizite sind bereits im Gebäudestandard, in der Restnutzungsdauer, im Sachwertfaktor oder in der angesetzten Marktmiete enthalten?

Beispiel

Wenn die veraltete Ausstattung bereits zu einer niedrigeren Standardstufe führt, darf derselbe Zustand nicht ungeprüft nochmals vollständig als Sanierungsabschlag berücksichtigt werden.

Auch im Ertragswert beachten

Im Praxisfall wurde die Marktmiete wegen des Modernisierungszustands zusätzlich von einem Marktniveau von rund:

10,00 €/m²

auf:

9,50 €/m²

reduziert.

Deshalb Verfahrenskonsistenz prüfen

Im Sachwert kann der Modernisierungsstau über boG berücksichtigt werden.

Im Ertragswert wirkt er möglicherweise bereits über:

• niedrigere Miete
• höheren Liegenschaftszinssatz

und zusätzlich wiederum über ein boG.

Das erfordert eine bewusste Prüfung auf Überschneidungen.

Typische Fehler

Sanierungskosten vollständig vom Verkehrswert abziehen

Technische Kosten und Marktwertverlust sind nicht automatisch identisch.

Aus einem Einzelfall einen festen Kostenfaktor ableiten

80.000 € aus 140.000 € ergeben keine allgemeine 57-%-Regel.

Verbesserungswirkung der Maßnahmen ignorieren

Neue Technik kann Gebrauchstauglichkeit und Restnutzungsdauer erhöhen.

Schadstoffverdacht als bestätigten Befund darstellen

Ohne Materialprobe fehlt der Nachweis.

Verdacht vollständig ignorieren

Auch Unsicherheit kann vom Markt wahrgenommen werden.

Schätzkosten als exakte Sanierungskosten darstellen

Eine überschlägige Wertermittlung ersetzt keine Fachplanung.

Ölgeruch automatisch mit Tankleck gleichsetzen

Eine Wahrnehmung ist noch kein technischer Befund.

Dasselbe Modernisierungsdefizit mehrfach vollständig berücksichtigen

Standard, RND, Miete, Liegenschaftszins und boG müssen aufeinander abgestimmt werden.

Vorgehensweise

Bei älteren Gebäuden mit Modernisierungsstau und Schadstoffverdacht empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – festgestellte Defizite dokumentieren

Was wurde tatsächlich beobachtet?

Schritt 2 – Verdachtsmomente getrennt kennzeichnen

Was ist nur vermutet?

Schritt 3 – technische Maßnahmen überschlägig erfassen

Welche Arbeiten sind voraussichtlich erforderlich?

Schritt 4 – Kosten nur als Orientierung verstehen

Keine DIN-276-Genauigkeit vortäuschen.

Schritt 5 – Verbesserungsanteil untersuchen

Welche Maßnahmen erhöhen:

• Standard
• energetische Qualität
• Gebrauchstauglichkeit
• Restnutzungsdauer?

Schritt 6 – Marktreaktion abschätzen

Welchen Kaufpreisabschlag würde ein typischer Erwerber tatsächlich verlangen?

Schritt 7 – Schadstoffrisiko differenziert behandeln

Verdacht, Untersuchungsbedarf und bestätigten Befund nicht vermischen.

Schritt 8 – vertiefte Fachuntersuchung empfehlen

Wenn der Verdacht wertrelevant sein kann.

Schritt 9 – Doppelberücksichtigung prüfen

Welche Defizite wurden bereits in anderen Bewertungsparametern erfasst?

Schritt 10 – verbleibende Wertminderung transparent begründen

Kostenansatz und Marktwertabschlag getrennt darstellen.

Formulierungsbaustein

Am Bewertungsobjekt besteht ein erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf. Die zur Plausibilisierung überschlägig ermittelten Maßnahmenkosten stellen keine detaillierte Kostenberechnung dar und können nicht ohne Weiteres mit der marktlichen Wertminderung des Grundstücks gleichgesetzt werden.

Ein Teil der vorgesehenen Maßnahmen führt nach Durchführung zu einer Verbesserung des technischen Standards, der Gebrauchstauglichkeit, der energetischen Eigenschaften und gegebenenfalls der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Aus diesem Grund ist sachverständig zu beurteilen, welcher Anteil des technischen Maßnahmenaufwands von einem durchschnittlichen Marktteilnehmer tatsächlich kaufpreismindernd berücksichtigt würde.

Bei einzelnen Baustoffen bestehen aufgrund von Baualter und Materialart lediglich Verdachtsmomente hinsichtlich möglicher Schadstoffbelastungen. Eine Material- oder Laboruntersuchung wurde nicht durchgeführt. Ein bestätigter Schadstoffbefund liegt daher nicht vor.

Der hieraus resultierende Untersuchungs-, Kosten- und Unsicherheitsfaktor kann im Rahmen der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden, darf jedoch nicht wie eine bereits nachgewiesene vollständige Sanierungsverpflichtung behandelt werden. Bei einer abweichenden fachtechnischen Untersuchung ist die Wertbeurteilung gegebenenfalls anzupassen.

Kernaussage

Modernisierungskosten und Verkehrswertminderung sind zwei unterschiedliche Größen. Im Praxisfall wurden rund 140.000 € technischer Maßnahmenaufwand überschlägig ermittelt, aber nur 80.000 € als wertrelevanter Abschlag angesetzt, weil ein Teil der Investitionen den Gebäudezustand, die Gebrauchstauglichkeit und die wirtschaftliche Nutzbarkeit verbessert. Gleichzeitig bestanden bei Faserzementplatten und weiteren Baustoffen lediglich Schadstoffverdachtsmomente; Materialuntersuchungen waren nicht erfolgt. Ein Verdacht kann das Marktverhalten beeinflussen, ist aber kein bestätigter Schadstoffbefund. Eine sachgerechte Bewertung trennt deshalb konsequent zwischen technischem Aufwand, Modernisierungsnutzen, Risikokosten und tatsächlichem Marktwertverlust.

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