Kurzantwort

Bei einem voll vermieteten Renditeobjekt wird der wirtschaftliche Wert eines Nießbrauchs wesentlich durch die Erträge bestimmt, die dem Nießbrauchsberechtigten tatsächlich verbleiben.

Anders als bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus steht bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus nicht nur ein persönlicher Wohnvorteil im Vordergrund.

Der Nießbrauch kann hier insbesondere das Recht vermitteln, die laufenden Mieterträge zu vereinnahmen.

Für die Bewertung sind deshalb vor allem zu untersuchen:

• nachhaltig erzielbare Mieten
• vom Nießbraucher zu tragende Bewirtschaftungskosten
• weitere vertraglich übernommene Lasten
• Lebensdauer des Rechts
• Kapitalisierungszinssatz
• konkrete notarielle Ausgestaltung

Bei einem Renditeobjekt entspricht der Wert des Nießbrauchs nicht einfach dem Jahresmietertrag. Entscheidend ist der nachhaltig erzielbare wirtschaftliche Nettoertrag des Rechts und dessen Kapitalisierung über die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs.

Worum geht es?

Ein Vorbehaltsnießbrauch wird häufig im Zusammenhang mit einer vorweggenommenen Vermögensübertragung vereinbart.

Das Eigentum geht auf den Erwerber über.

Der bisherige Eigentümer behält sich jedoch das Recht vor, die Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen.

Bei einem vollständig vermieteten Renditeobjekt können diese Nutzungen vor allem aus:

• Wohnungsmieten
• Gewerbemieten
• Stellplatzmieten

bestehen.

Damit kann der wirtschaftliche Wert des Nießbrauchs erheblich sein.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Im Bewertungsfall wurde ein modernes Wohn- und Geschäftshaus bewertet.

Das Objekt umfasste:

• 21 Wohnungen
• eine Gewerbeeinheit
• mehrere Außenstellplätze

Die gesamte Wohnfläche betrug rund:

1.527,49 m²

Die Gewerbefläche betrug rund:

156,43 m²

Das Objekt war zum Bewertungsstichtag vermietet.

Vorbehaltsnießbrauch im Rahmen der Übertragung

Im Rahmen der vorgesehenen Grundstücksübertragung sollte zugunsten des bisherigen Eigentümers ein lebenslanges Vorbehaltsnießbrauchsrecht bestellt werden.

Der Berechtigte sollte nach den für die Bewertung mitgeteilten Vertragsregelungen sämtliche Einnahmen aus der Vermietung erhalten.

Damit blieb die laufende wirtschaftliche Nutzung des Renditeobjekts im Wesentlichen beim bisherigen Eigentümer.

Eigentum und Ertrag werden getrennt

Genau darin liegt die Besonderheit des Vorbehaltsnießbrauchs.

Der neue Eigentümer erhält die Immobilie.

Der Nießbrauchsberechtigte erhält weiterhin die wirtschaftlichen Nutzungen.

Bei einem Renditeobjekt bedeutet das vereinfacht:

Eigentum wird übertragen – der laufende Ertrag bleibt zunächst beim Übergeber.

Warum das bei einem Renditeobjekt besonders wertrelevant ist

Ein Kapitalanleger erwirbt ein Mehrfamilienhaus regelmäßig wegen seiner Ertragskraft.

Wenn genau diese Ertragskraft für die Dauer des Nießbrauchs einem anderen zusteht, ist die wirtschaftliche Position des Eigentümers erheblich eingeschränkt.

Deshalb kann ein Nießbrauch bei einem vermieteten Renditeobjekt einen sehr hohen Kapitalwert erreichen.

Schritt 1 – nicht einfach die tatsächlichen Mieten übernehmen

Der erste wichtige Bewertungsschritt besteht darin, den nachhaltig erzielbaren Rohertrag zu bestimmen.

Im Praxisfall wurden die vorhandenen Vertragsmieten zwar ausgewertet.

Für die Wertermittlung wurden jedoch marktüblich nachhaltig erzielbare Mieten angesetzt.

Nachhaltige Wohnungsmiete

Für die Wohnungen wurde eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete von:

9,50 €/m² monatlich

angesetzt.

Bei rund:

1.527,49 m² Wohnfläche

ergab sich daraus ein jährlicher Wohnrohertrag von rund:

174.134 €

Nachhaltige Gewerbemiete

Für die Gewerbeeinheit wurden:

19,00 €/m² monatlich

angesetzt.

Bei rund:

156,43 m² Gewerbefläche

ergab sich ein jährlicher Rohertrag von rund:

35.666 €

Stellplatzmieten

Für die eigenständig vermietbaren Außenstellplätze wurde ein Mietansatz von:

25 € je Stellplatz und Monat

verwendet.

Für 27 Stellplätze ergab sich ein Jahresrohertrag von:

8.100 €

Nachhaltiger Gesamtrohertrag

Damit ergab sich für das Objekt ein nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag von rund:

217.900 €

Dieser Betrag bildete gleichzeitig den Ausgangspunkt für die Bewertung des Nießbrauchs.

Warum dieselben Ertragsansätze verwendet wurden

Ein wichtiger methodischer Punkt des Gutachtens war:

Die Bewertung des unbelasteten Renditeobjekts und die Bewertung des Nießbrauchs sollten auf denselben nachhaltig abgeleiteten Marktmieten beruhen.

Dadurch wird verhindert, dass beispielsweise:

• beim Immobilienwert konservative Mieten
• beim Nießbrauch aber höhere tatsächliche Spitzenmieten

angesetzt werden.

Konsistenz ist entscheidend

Der Nießbrauch darf nicht mit einem anderen wirtschaftlichen Ertragsbild bewertet werden als die Immobilie selbst, wenn beide Berechnungen denselben Markt zum selben Stichtag abbilden sollen.

Schritt 2 – Bewirtschaftungskosten abziehen

Der Jahresrohertrag steht dem Nießbrauchsberechtigten nicht vollständig wirtschaftlich zur Verfügung.

Nach den Bewertungsannahmen sollte der Berechtigte auch die laufenden und außergewöhnlichen Erhaltungsaufwendungen sowie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten tragen.

Bewirtschaftungskosten im Praxisfall

Für das Renditeobjekt wurden jährliche Bewirtschaftungskosten von rund:

40.442 €

beziehungsweise in der Ertragswertberechnung rund:

40.446 €

ermittelt.

Die geringe Differenz ergibt sich aus Rundungs- beziehungsweise Softwareansätzen.

Was gehörte zu den Bewirtschaftungskosten?

Im Gutachten wurden insbesondere berücksichtigt:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Mietausfallwagnis

Der gesamte Ansatz entsprach rund:

18,56 % des nachhaltig erzielbaren Rohertrags

Warum diese Kosten den Nießbrauch mindern

Wenn der Nießbraucher zwar die Mieten erhält, gleichzeitig aber die wirtschaftlich damit verbundenen Eigentümerkosten trägt, besteht sein Vorteil nicht in der vollständigen Bruttomiete.

Sein wirtschaftlicher Nutzen liegt vielmehr im verbleibenden Nettoertrag.

Vereinfacht

Nicht:

Mieteinnahmen = Nießbrauchswert

sondern:

Mieteinnahmen – zu tragende Kosten = wirtschaftlicher Jahreswert des Rechts

Schritt 3 – Darlehenszinsen berücksichtigen

Im Praxisfall bestand eine weitere Besonderheit.

Die Erwerber sollten bestehende Darlehen im Außenverhältnis übernehmen und zivilrechtlich Schuldner der Darlehensverbindlichkeiten werden.

Im Innenverhältnis sollte der Nießbrauchsberechtigte jedoch weiterhin die Zins- und Tilgungsleistungen tragen.

Darlehenszinsen im Jahreswert

Für die Bewertung wurden jährliche Darlehenszinsen von:

15.365,12 €

vom Nutzungswert abgezogen.

Warum Zinsen den wirtschaftlichen Vorteil mindern

Zinszahlungen stellen einen laufenden wirtschaftlichen Aufwand dar.

Wenn der Nießbrauchsberechtigte diese während der Laufzeit des Rechts weiterhin tragen muss, stehen ihm die Mieteinnahmen wirtschaftlich nicht vollständig zur freien Verfügung.

Schritt 4 – Tilgung nicht wie Zinsen behandeln

Die Tilgungsleistungen wurden dagegen bei der Ermittlung des Jahreswerts nicht als wertmindernder Aufwand berücksichtigt.

Das Gutachten begründet dies damit, dass die Tilgung der Verringerung der Darlehensverbindlichkeiten dient.

Sie stellt damit eine Vermögensumschichtung dar und keinen laufenden Aufwand im gleichen Sinne wie Darlehenszinsen.

Zins und Tilgung deshalb getrennt betrachten

Darlehenszins

laufender wirtschaftlicher Aufwand

Tilgung

Verringerung der Schuld beziehungsweise Vermögensumschichtung

Diese Unterscheidung war für die Nießbrauchsberechnung im Praxisfall wesentlich.

Schritt 5 – Jahreswert des Nießbrauchs ermitteln

Die Berechnung stellte sich vereinfacht wie folgt dar:

Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag

217.899,95 €

abzüglich Bewirtschaftungskosten

−40.442,23 €

abzüglich Darlehenszinsen

−15.365,12 €

jährlicher reiner Wert des Nießbrauchs

162.092,60 €

Der Nießbrauchswert ist damit ein Nettoertragswert

Von den rund:

217.900 €

jährlichen Bruttomieterträgen

verblieben wirtschaftlich rund:

162.093 €

als zu kapitalisierende jährliche Rentenrate.

Warum kein zusätzlicher Lagezuschlag angesetzt wurde

Im Gutachten wurde ausdrücklich kein zusätzlicher Zuschlag aufgrund der regionalen Lage vorgenommen.

Der Jahreswert wurde vollständig aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen und den zugehörigen Kosten abgeleitet.

Schritt 6 – Lebensdauer des Rechts bestimmen

Der Nießbrauch sollte lebenslang bestehen.

Der Berechtigte hatte am Wertermittlungsstichtag das:

81. Lebensjahr

vollendet.

Damit musste die voraussichtliche Dauer des Rechts versicherungsmathematisch berücksichtigt werden.

Nicht einfach mit der statistischen Restlebenserwartung multiplizieren

Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs wird nicht sachgerecht ermittelt, indem man beispielsweise sagt:

Jahreswert × verbleibende Lebenserwartung.

Denn dabei bleibt die zeitliche Verteilung der zukünftigen Zahlungen unberücksichtigt.

Leibrentenbarwert

Im Gutachten wurde deshalb ein versicherungsmathematischer Leibrentenbarwertfaktor verwendet.

Berücksichtigt wurden:

• Alter des Berechtigten
• Geschlecht
• Sterbetafel
• Kapitalisierungszinssatz
• Zahlungsweise

Verwendete Sterbetafel

Zum Einsatz kam die Sterbetafel:

2023/2025 für Deutschland insgesamt

Versicherungsmathematisches Alter

Der alleinige Berechtigte wurde mit:

81 Jahren

angesetzt.

Kapitalisierungszinssatz

Für die Kapitalisierung des Nießbrauchs wurde ein Zinssatz von:

3,00 %

verwendet.

Dies entsprach dem im Ertragswertverfahren verwendeten Liegenschaftszinssatz.

Warum derselbe Zinssatz verwendet wurde

Das Gutachten begründet dies damit, dass der Liegenschaftszinssatz die marktübliche Renditeerwartung für das Bewertungsobjekt widerspiegelt.

Damit sollte eine konsistente, marktorientierte Bewertung des Rechts erreicht werden.

Zahlungsweise

Die Rentenrate wurde:

monatlich vorschüssig

kapitalisiert.

Auch die Zahlungsweise beeinflusst den Barwert.

Keine Dynamik

Eine jährliche Dynamisierung wurde nicht berücksichtigt.

Der Dynamiksatz betrug:

0,00 %

Leibrentenbarwertfaktor

Unter diesen Annahmen ergab sich ein Faktor von:

6,635225

Schritt 7 – Kapitalwert des Nießbrauchs

Die Berechnung lautet:

162.092,60 € × 6,635225

=

rund 1.075.521 €

Sachverständig gerundet wurde angesetzt:

1.080.000 €

Ein Nießbrauch von mehr als einer Million Euro

Der Fall zeigt besonders anschaulich:

Bei einem größeren Renditeobjekt kann ein lebenslanges Nießbrauchsrecht einen sehr hohen Kapitalwert besitzen.

Das liegt nicht zwingend an einer außergewöhnlich langen Laufzeit.

Entscheidend ist hier vor allem der hohe jährlich verbleibende Nettoertrag.

Unbelasteter und belasteter Verkehrswert

Vor Berücksichtigung des Nießbrauchs wurde der Verkehrswert des Objekts mit rund:

5.300.000 €

abgeleitet.

Der Kapitalwert des Nießbrauchs betrug rund:

1.080.000 €

Nach Berücksichtigung der Nießbrauchsbelastung und weiterer objektspezifischer Merkmale wurde der belastete Verkehrswert mit rund:

4.200.000 €

festgestellt.

Nießbrauch ist bei Renditeobjekten eine echte Ertragsbelastung

Für einen Erwerber bedeutet das Recht:

Er wird Eigentümer.

Die laufenden Mieterträge stehen während der Dauer des Nießbrauchs jedoch dem Berechtigten zu.

Damit fehlt ihm zunächst ein wesentlicher wirtschaftlicher Nutzen des Eigentums.

Der Erwerber besitzt das Objekt, aber nicht den laufenden Cashflow

Vereinfacht:

Eigentum

beim Erwerber

laufende Mieteinnahmen

beim Nießbrauchsberechtigten

Gerade bei Kapitalanlageimmobilien ist diese Trennung wirtschaftlich bedeutend.

Nießbrauch bei Renditeobjekt und Wohnungsrecht nicht verwechseln

Bei einem Wohnungsrecht steht häufig die persönliche Nutzung einer bestimmten Wohnung oder bestimmter Räume im Vordergrund.

Bei einem Nießbrauch an einem Renditeobjekt kann dagegen die umfassende wirtschaftliche Nutzung einschließlich der Vermietung und Ertragsziehung maßgeblich sein.

Der konkrete Rechtsinhalt muss jedoch immer aus der tatsächlichen Vereinbarung abgeleitet werden.

Auch Nießbrauch ist nicht immer gleich Nießbrauch

Die Bewertung hängt wesentlich davon ab, welche Regelungen tatsächlich getroffen wurden.

Zu klären sind insbesondere:

• Wer erhält die Mieten?
• Wer verwaltet die Mietverhältnisse?
• Wer trägt laufende Instandhaltung?
• Wer trägt außergewöhnliche Erhaltungsaufwendungen?
• Wer trägt nicht umlagefähige Kosten?
• Wer trägt Finanzierungskosten?
• Wann endet das Recht?

Vertragsannahmen sind deshalb besonders wichtig

Im Praxisfall beruht die Berechnung ausdrücklich auf den dem Sachverständigen mitgeteilten Vertragsregelungen.

Das Gutachten weist darauf hin, dass die endgültige notarielle Vereinbarung hinsichtlich:

• Mieteinnahmen
• Bewirtschaftungskosten
• Erhaltungskosten
• Darlehensleistungen

diesen Annahmen entsprechen muss.

Ändert sich der Vertrag, kann sich der Nießbrauchswert ändern

Beispiel:

Trägt künftig der Eigentümer statt des Nießbrauchers einen Teil der größeren Instandhaltungskosten, erhöht sich der wirtschaftliche Nutzen des Rechts.

Der Kapitalwert könnte sich entsprechend verändern.

Dasselbe gilt für Finanzierungskosten

Müsste der Nießbrauchsberechtigte die Darlehenszinsen nicht mehr tragen, würde sein jährlicher wirtschaftlicher Vorteil höher ausfallen.

Auch dadurch würde sich der Kapitalwert verändern.

Deshalb ist die notarielle Gestaltung keine Nebensache

Bei einem Nießbrauch im Millionenbereich können unterschiedliche Vertragsregelungen erhebliche Auswirkungen auf den Wert besitzen.

Die Bewertung sollte deshalb nicht mit einem abstrakten Standardnießbrauch arbeiten, wenn tatsächlich konkrete Vertragsbedingungen vorgesehen sind.

Ist-Miete oder Marktmiete beim Nießbrauch?

Im Praxisfall wurde nicht einfach die tatsächliche Miete verwendet.

Ausgangspunkt waren dieselben nachhaltig erzielbaren Erträge wie im Ertragswertverfahren.

Das ist bei einem Marktwertgutachten sachgerecht nachvollziehbar, weil der Wert des Rechts aus einer marktüblichen wirtschaftlichen Nutzung abgeleitet werden soll.

Warum eine besonders hohe Vertragsmiete problematisch sein kann

Wenn ein einzelner Gewerbemieter kurzfristig eine ungewöhnlich hohe Miete zahlt, könnte eine ungeprüfte Übernahme den Nießbrauchswert überhöhen.

Deshalb sollte auch beim Nießbrauch gefragt werden:

Ist dieser Ertrag langfristig nachhaltig?

Gleiches gilt für niedrige Bestandsmieten

Sind bestehende Mieten deutlich unter Marktniveau, darf auch nicht automatisch der niedrige aktuelle Ertrag als alleiniger Maßstab betrachtet werden.

Die Bewertungsmethode muss zum jeweiligen Bewertungszweck und Rechtsinhalt passen.

Bewirtschaftungskosten müssen zur Vertragslage passen

Nicht jeder Nießbrauchsberechtigte trägt dieselben Kosten.

Deshalb darf nicht schematisch ein allgemeiner Bewirtschaftungskostenprozentsatz vom Jahresertrag abgezogen werden.

Entscheidend ist:

Welche Kosten verbleiben nach der konkreten rechtlichen Gestaltung tatsächlich beim Berechtigten?

Außergewöhnliche Erhaltungsaufwendungen besonders prüfen

Im Praxisfall wurde angenommen, dass der Nießbrauchsberechtigte auch die laufenden und außergewöhnlichen Erhaltungsaufwendungen trägt.

Das ist für den wirtschaftlichen Wert des Rechts relevant.

Bei einer anderen Vertragsgestaltung könnte die Verteilung anders aussehen.

Junge Immobilie reduziert das kurzfristige Erhaltungsrisiko nicht auf null

Das Gebäude stammte aus dem Jahr 2021.

Trotzdem wurden bereits Ausführungs- und Verarbeitungsmängel festgestellt.

Auch ein junges Renditeobjekt verursacht daher:

• laufende Instandhaltung
• Wartung
• mögliche Reparaturen

Diese Kosten dürfen bei der Ertragsbetrachtung nicht ignoriert werden.

Gewerbeanteil ebenfalls berücksichtigen

Das Objekt war nicht ausschließlich wohnwirtschaftlich genutzt.

Eine Gewerbeeinheit war ebenfalls vorhanden.

Bei einer solchen Mischnutzung können sich insbesondere unterscheiden:

• Mietausfallrisiko
• Verwaltungskosten
• Anschlussvermietungsrisiko

Diese Unterschiede flossen bereits in die Ermittlung der nachhaltigen Erträge und Bewirtschaftungskosten ein.

Der Kapitalwert ist keine persönliche Vermögensbewertung

Der Verkehrswert des Nießbrauchs darf nicht danach bemessen werden, wie wichtig die Mieterträge persönlich für den Berechtigten sind.

Entscheidend sind die objektiv wirtschaftlichen Nutzungen des Rechts.

Persönliche Bedürfnisse oder familiäre Motive sind nicht der Maßstab des Verkehrswerts.

Nießbrauchswert und steuerlicher Kapitalwert unterscheiden

Bei einer vorweggenommenen Erbfolge können neben der Verkehrswertermittlung auch steuerliche Bewertungsregeln eine Rolle spielen.

Die immobilienwirtschaftliche Bewertung des Werteinflusses eines Nießbrauchs und eine steuerrechtliche Berechnung müssen jedoch nicht zwingend identisch sein.

Beide Fragestellungen sollten deshalb fachlich getrennt betrachtet werden.

Kapitalwert nicht einfach vom Verkehrswert subtrahieren, ohne das Gesamtmodell zu prüfen

Der Kapitalwert des Nießbrauchs ist ein wesentliches Element bei der Ermittlung des belasteten Verkehrswerts.

Das Endergebnis muss trotzdem im Gesamtzusammenhang plausibel bleiben.

Zu berücksichtigen sind beispielsweise auch:

• allgemeine Marktgängigkeit
• Objektgröße
• Ertragsqualität
• sonstige Rechte und Belastungen
• weitere besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Im Praxisfall bestand zusätzlich ein Mängelabschlag

Neben dem Nießbrauch wurde ein weiterer Marktabschlag von:

70.000 €

für festgestellte Ausführungs- und Verarbeitungsmängel berücksichtigt.

Damit zeigt sich:

Nießbrauch und Gebäudezustand sind voneinander unabhängige Bewertungsthemen.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Wird der Nießbrauch bereits als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt, darf derselbe Ertragsentzug nicht nochmals an anderer Stelle vollständig angesetzt werden.

Beispielsweise nicht zusätzlich durch:

• erneute Reduzierung des Rohertrags
• pauschalen Marktabschlag
• nochmals erhöhten Liegenschaftszinssatz allein wegen desselben Rechts

Typische Fehler

Bruttomiete als Nießbrauchswert verwenden

Entscheidend ist der wirtschaftliche Nettoertrag.

Tatsächliche Vertragsmiete ungeprüft kapitalisieren

Sie kann vom nachhaltigen Marktniveau abweichen.

Bewirtschaftungskosten ignorieren

Vom Nießbraucher getragene Kosten reduzieren seinen Vorteil.

Zins und Tilgung gleich behandeln

Im Praxisfall wurde nur der Zins als laufender Aufwand berücksichtigt.

Einfache Lebenserwartung multiplizieren

Lebenslange Rechte werden versicherungsmathematisch kapitalisiert.

Vertragsgestaltung nicht prüfen

Kosten- und Ertragsverteilung können den Wert erheblich verändern.

Steuerwert und Verkehrswert gleichsetzen

Die methodischen Fragestellungen können unterschiedlich sein.

Nießbrauch doppelt berücksichtigen

Der Ertragsentzug darf nicht mehrfach vollständig in die Bewertung eingehen.

Vorgehensweise

Bei einem Nießbrauch an einem vermieteten Renditeobjekt bietet sich folgende Vorgehensweise an:

Schritt 1 – Rechtsinhalt feststellen

Welche wirtschaftlichen Nutzungen stehen dem Berechtigten zu?

Schritt 2 – Mietstruktur erfassen

Getrennt nach:

• Wohnen
• Gewerbe
• Stellplätzen

Schritt 3 – nachhaltige Marktmieten ableiten

Nicht ausschließlich auf aktuelle Vertragsmieten abstellen.

Schritt 4 – Jahresrohertrag bestimmen

Alle nachhaltig erzielbaren Erträge zusammenführen.

Schritt 5 – Kostentragung prüfen

Welche Bewirtschaftungs- und Erhaltungskosten trägt der Nießbraucher?

Schritt 6 – besondere Lasten prüfen

Zum Beispiel vertraglich übernommene Darlehenszinsen.

Schritt 7 – jährlichen Netto-Nutzungswert bestimmen

Rohertrag abzüglich der tatsächlich vom Berechtigten zu tragenden wirtschaftlichen Aufwendungen.

Schritt 8 – Berechtigte bestimmen

Alter, Anzahl und konkrete Rechtsstruktur feststellen.

Schritt 9 – Kapitalisierungsparameter festlegen

Insbesondere:

• Zinssatz
• Sterbetafel
• Zahlungsweise
• gegebenenfalls Dynamik

Schritt 10 – Leibrentenbarwert bestimmen

Jahreswert mit dem sachgerechten Barwertfaktor kapitalisieren.

Schritt 11 – belasteten Verkehrswert würdigen

Werteinfluss des Rechts in die Gesamtbewertung einordnen.

Schritt 12 – Vertragsannahmen ausdrücklich dokumentieren

Bei später abweichender notarieller Gestaltung Bewertung überprüfen.

Formulierungsbaustein

Im Rahmen der vorgesehenen Grundstücksübertragung soll zugunsten des bisherigen Eigentümers ein lebenslanges Vorbehaltsnießbrauchsrecht bestellt werden. Nach den der Wertermittlung zugrunde gelegten Vertragsannahmen stehen dem Nießbrauchsberechtigten während der Dauer des Rechts sämtliche nachhaltig erzielbaren Mieterträge des Bewertungsobjekts zu.

Zur Ermittlung des wirtschaftlichen Jahreswerts werden nicht allein die Bruttomieterträge kapitalisiert. Vielmehr sind die vom Nießbrauchsberechtigten zu tragenden Bewirtschaftungs-, Erhaltungs- und gegebenenfalls weiteren laufenden Aufwendungen zu berücksichtigen.

Der verbleibende jährliche Netto-Nutzungswert wird unter Berücksichtigung des Alters des Berechtigten, einer geeigneten Sterbetafel, des Kapitalisierungszinssatzes und der vereinbarten Zahlungsweise versicherungsmathematisch kapitalisiert.

Die Bewertung beruht auf den zum Wertermittlungsstichtag bekannten beziehungsweise mitgeteilten Vertragsregelungen. Soweit die endgültige notarielle Ausgestaltung insbesondere hinsichtlich Mieterträgen, Erhaltungskosten oder sonstiger Lasten hiervon abweicht, ist der Kapitalwert des Nießbrauchs entsprechend zu überprüfen.

Kernaussage

Bei einem voll vermieteten Renditeobjekt bestimmt sich der Wert des Nießbrauchs vor allem aus dem nachhaltig erzielbaren Nettoertrag, der dem Berechtigten während der Dauer des Rechts wirtschaftlich verbleibt. Deshalb müssen Mieten, Bewirtschaftungskosten, vertraglich übernommene Lasten und Lebenserwartung gemeinsam betrachtet werden. Bei größeren Renditeimmobilien kann der Kapitalwert eines solchen Vorbehaltsnießbrauchs schnell einen siebenstelligen Betrag erreichen.

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