Kurzantwort

Ein großes Grundstück ist nicht automatisch entsprechend mehr wert.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern kann ein Grundstück deutlich größer sein, als es für:

• Gebäude
• Stellplätze
• Zufahrten
• Bewegungsflächen
• Nebenanlagen
• Freiflächen

wirtschaftlich erforderlich ist.

Die darüber hinausgehende Mehrfläche besitzt häufig nicht denselben Quadratmeterwert wie der funktional notwendige Grundstücksteil.

Entscheidend ist deshalb:

Kann die zusätzliche Fläche selbstständig und wirtschaftlich sinnvoll genutzt oder verwertet werden?

Ist das nicht der Fall, kann eine differenzierte Teilflächenbewertung sachgerechter sein als die vollständige Multiplikation der Gesamtfläche mit dem vollen Bodenrichtwert.

Worum geht es?

Der Bodenwert wird häufig vereinfacht nach dem Schema ermittelt:

Grundstücksfläche × Bodenwert je m²

Bei einem normalen, marktüblich dimensionierten Grundstück kann dieses Vorgehen plausibel sein.

Bei einem übergroßen Grundstück kann es jedoch zu einer Überbewertung führen.

Denn zusätzliche Fläche bringt nur dann zusätzlichen Wert in voller Höhe, wenn der Markt diese Fläche auch wirtschaftlich nutzen kann.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Im Bewertungsfall wurde ein modernes Wohn- und Geschäftshaus mit:

• 21 Wohnungen
• einer Gewerbeeinheit
• zahlreichen Stellplätzen

bewertet.

Für das künftig selbstständige Grundstück wurde im Rahmen der geplanten Grundstücksteilung eine Fläche von rund:

2.706 m²

angesetzt.

Diese Grundstücksgröße lag deutlich über dem rein für die vorhandene Gebäudefläche erforderlichen Mindestumfang.

Ausgangspunkt Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert betrug zum maßgeblichen Richtwertstichtag:

500 €/m²

Dieser Wert wurde als Ausgangspunkt der Bodenwertermittlung verwendet.

Er beschreibt jedoch ein typisches Bodenrichtwertgrundstück innerhalb der Zone.

Das konkrete Bewertungsgrundstück wich davon insbesondere hinsichtlich seiner Größe ab.

Warum die Grundstücksgröße wertrelevant ist

Ein zusätzliches Grundstücksquadratmeter besitzt nur dann denselben Wert wie der erste, wenn er vergleichbar nutzbar ist.

Bei einem Mehrfamilienhaus benötigt man zunächst Fläche für:

• Baukörper
• Abstandsflächen
• Stellplätze
• Zufahrt
• Fahrgassen
• Freiflächen
• Nebenanlagen

Ab einer bestimmten Größenordnung nimmt der zusätzliche wirtschaftliche Nutzen weiterer Fläche jedoch ab.

Grundstücksübergröße ist kein rein mathematischer Begriff

Eine Fläche ist nicht allein deshalb „übergroß“, weil sie einen bestimmten Schwellenwert überschreitet.

Entscheidend ist das Verhältnis zwischen:

• Grundstücksgröße
• vorhandener Bebauung
• zulässiger Nutzung
• Funktionsbedarf
• selbstständiger Verwertbarkeit

Gebäudegrundfläche als erster Anhaltspunkt

Im Praxisfall betrug die Gebäudegrundfläche rund:

610 m²

Bei einer orientierenden Grundflächenzahl von:

0,60

ergäbe sich rechnerisch eine Grundstücksfläche von rund:

1.017 m²

für die reine Gebäudegrundfläche.

Warum 1.017 m² nicht ausreichen würden

Dieser rechnerische Wert berücksichtigt noch nicht ausreichend:

• Stellplätze
• Fahrgassen
• Rangierflächen
• Erschließung
• Nebenanlagen
• Freiflächen
• funktionale Außenbereiche

Deshalb wäre es falsch gewesen, die betriebsnotwendige Grundstücksfläche allein aus der Gebäudegrundfläche abzuleiten.

Funktional erforderliche Grundstücksfläche

Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung wurde im Gutachten eine Fläche von rund:

1.700 m²

als wirtschaftlich und funktional erforderlich angesehen.

Bei dieser Fläche ergab sich eine tatsächliche Grundflächenrelation von ungefähr:

0,36

Diese Größenordnung wurde für die konkrete Nutzung als plausibel beurteilt.

Die verbleibende Mehrfläche

Von den insgesamt angesetzten:

2.706 m²

verblieben damit rund:

1.006 m²

als zusätzliche Fläche.

Das entspricht etwa:

37 %

der angesetzten Gesamtfläche.

Warum diese 1.006 m² nicht vollwertig waren

Die Mehrfläche war nach den Bewertungsannahmen nicht ohne Weiteres:

• selbstständig bebaubar
• separat erschließbar
• eigenständig verwertbar

Sie stand weiterhin im Zusammenhang mit der vorhandenen Gesamtbebauung und der künftigen Grundstücksteilung.

Damit besaß sie nicht dieselbe wirtschaftliche Qualität wie der funktional erforderliche Grundstücksteil.

Der entscheidende Begriff: selbstständige Verwertbarkeit

Für die Bewertung von Übergrößen ist besonders wichtig:

Kann die Mehrfläche separat am Markt verwertet werden?

Ist die Antwort ja, kann sie unter Umständen einen erheblich höheren Wert besitzen.

Ist die Antwort nein, sinkt ihr wirtschaftlicher Nutzen deutlich.

Selbstständig verwertbare Mehrfläche

Eine zusätzliche Fläche kann wertvoll sein, wenn sie beispielsweise:

• eigenständig bebaubar
• abteilbar
• separat erschließbar
• marktgängig

ist.

Dann kann sogar ein eigenständiges Baugrundstück entstehen.

Nicht selbstständig verwertbare Mehrfläche

Anders ist es, wenn die Fläche:

• nur als Garten dient
• zwischen notwendigen Stellplätzen liegt
• für Zufahrt und Rangieren benötigt wird
• keinen eigenen Zugang besitzt
• planungsrechtlich nicht separat nutzbar ist

Dann ist der Wert je Quadratmeter regelmäßig geringer.

Teilflächenbewertung statt pauschalem Abschlag

Im Praxisfall wurde deshalb nicht einfach der gesamte Bodenwert pauschal reduziert.

Stattdessen wurde das Grundstück in zwei Bereiche aufgeteilt:

Funktional erforderlicher Grundstücksteil

1.700 m²

Ansatz:

500 €/m²

Übergröße / Restfläche

1.006 m²

Ansatz:

150 €/m²

Dies entspricht:

30 % des vollen Bodenwerts

Rechenbeispiel

Für den funktional erforderlichen Teil:

1.700 m² × 500 €/m²

=

850.000 €

Für die Übergröße:

1.006 m² × 150 €/m²

=

150.900 €

Gesamt:

1.000.900 €

Durchschnittlicher Bodenwert

Aus der Teilflächenbewertung ergibt sich ein durchschnittlicher Bodenwert von rund:

370 €/m²

bezogen auf die Gesamtfläche.

Wichtig ist dabei:

Der niedrigere Durchschnittswert entsteht nicht dadurch, dass jeder Quadratmeter schlechter ist, sondern dadurch, dass verschiedene Teilflächen unterschiedliche wirtschaftliche Qualitäten besitzen.

Warum das methodisch überzeugender sein kann

Ein pauschaler Abschlag auf die gesamte Fläche würde auch den funktional erforderlichen Grundstücksteil reduzieren.

Das wäre möglicherweise zu grob.

Die Teilflächenbewertung macht dagegen sichtbar:

• welcher Teil vollwertig ist
• welcher Teil nur eingeschränkt wertvoll ist

Übergröße ist nicht automatisch wertlos

Auch die zusätzliche Fläche besitzt weiterhin einen Wert.

Sie kann beispielsweise dienen als:

• Grünfläche
• Aufenthaltsfläche
• zusätzliche Bewegungsfläche
• Reservefläche
• gestalterischer Freiraum

Der wirtschaftliche Nutzen ist nur geringer als bei selbstständig verwertbarem Bauland.

Warum 30 % kein allgemeiner Standard sind

Der Ansatz von:

30 %

für die Restfläche stammt aus dem konkreten Bewertungsfall.

Er darf nicht schematisch auf andere Grundstücke übertragen werden.

Bei anderen Objekten kann der Wertanteil:

• 10 %
• 30 %
• 50 %
• 80 %
• oder nahezu 100 %

betragen.

Wovon der Restflächenwert abhängt

Wesentliche Faktoren sind:

Planungsrecht

Kann die Fläche zusätzlich bebaut werden?

Grundstückszuschnitt

Ist eine sinnvolle Teilung möglich?

Erschließung

Besteht eine eigene Zufahrt?

Stellplatzbedarf

Wird die Fläche tatsächlich benötigt?

Abstandsflächen

Ist sie baurechtlich gebunden?

Marktgängigkeit

Gibt es einen eigenen Käuferkreis?

Grundstücksübergröße bei Mehrfamilienhäusern besonders relevant

Bei Mehrfamilienhäusern entsteht häufig ein hoher Flächenbedarf durch:

• Stellplätze
• Besucherplätze
• Feuerwehrflächen
• Müllbereiche
• Zufahrten
• Grünflächen

Deshalb darf die betriebsnotwendige Fläche nicht zu knapp angesetzt werden.

Einfamilienhausmaßstäbe nicht übertragen

Ein Grundstück mit 1.500 m² kann bei einem Einfamilienhaus bereits deutlich übergroß sein.

Bei einem größeren Mehrfamilienhaus kann dieselbe Fläche vollkommen angemessen oder sogar knapp sein.

Die Objektart ist deshalb entscheidend.

Gewerbeanteil erhöht den Flächenbedarf

Im Praxisfall bestand zusätzlich eine Gewerbeeinheit.

Diese benötigte unter anderem:

• Kundenstellplätze
• gute Erreichbarkeit
• Verkehrsflächen

Dadurch erhöhte sich der funktionale Grundstücksbedarf gegenüber einem reinen Wohngebäude.

Stellplätze dürfen nicht vergessen werden

Besonders häufig wird der Flächenbedarf unterschätzt, wenn nur auf die Gebäudegrundfläche geschaut wird.

Bei 21 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit kann der Stellplatzbedarf erheblich sein.

Auch die notwendigen Fahr- und Rangierflächen benötigen Platz.

Übergröße und Grundstücksteilung hängen zusammen

Im Praxisfall war zusätzlich eine Grundstücksteilung geplant.

Dadurch stellte sich die Frage:

Welche Fläche soll künftig welchem Gebäude zugeordnet werden?

Eine ungünstige Grenzziehung kann dazu führen, dass:

• ein Grundstück zu groß
• das andere zu klein
• Stellplätze falsch zugeordnet
• Restflächen wirtschaftlich wertarm

werden.

Übergröße kann durch bessere Teilung reduziert werden

Eine gut geplante Grundstücksteilung kann die wirtschaftliche Qualität beider Grundstücke verbessern.

Ziel sollte sein:

• funktional ausreichende Grundstücke
• möglichst geringe wertarme Restflächen
• klare Stellplatzzuordnung
• möglichst geringe gegenseitige Abhängigkeiten

Bodenrichtwert nicht blind multiplizieren

Ein häufiger Fehler lautet:

2.706 m² × 500 €/m² = 1.353.000 €

Diese Rechnung unterstellt, dass jeder Quadratmeter dieselbe Qualität besitzt.

Genau das war im Praxisfall nicht gegeben.

Differenz kann erheblich sein

Bei vollständiger Bewertung mit:

500 €/m²

ergäbe sich für 2.706 m²:

1.353.000 €

Bei der differenzierten Teilflächenbetrachtung lag der Wert deutlich darunter.

Die Grundstücksübergröße hatte damit einen erheblichen Einfluss auf die Bodenwertermittlung.

Übergröße nicht mit schlechter Lage verwechseln

Die Grundstücksgröße ist nur ein Merkmal.

Im Praxisfall bestanden daneben weitere wertmindernde Faktoren, insbesondere:

• Verkehrslärm
• technische Verflechtung nach Grundstücksteilung

Diese wurden gesondert berücksichtigt.

Mehrere Anpassungen sauber trennen

Es ist wichtig zu unterscheiden:

Größenanpassung

wegen nicht vollwertig nutzbarer Mehrfläche.

Lageanpassung

wegen Verkehrslärm.

Rechts-/Infrastrukturanpassung

wegen gemeinsamer technischer Einrichtungen und Dienstbarkeiten.

Diese Faktoren betreffen unterschiedliche Eigenschaften.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Wenn die fehlende Verwertbarkeit der Mehrfläche bereits über einen niedrigeren Teilflächenwert berücksichtigt wurde, darf derselbe Nachteil nicht zusätzlich nochmals vollständig als pauschaler Größenabschlag angesetzt werden.

Die Teilflächenmethode schafft Transparenz

Ein Vorteil der Zonierung besteht darin, dass die Bewertung nachvollziehbar bleibt.

Der Leser erkennt:

• welche Fläche benötigt wird
• welche Fläche darüber hinausgeht
• welcher Wertansatz je Teilfläche verwendet wird

Alternativ kann ein Flächenfaktor verwendet werden

Je nach Datenlage und Bewertungsmodell kann Grundstücksübergröße auch über einen Umrechnungs- oder Anpassungsfaktor berücksichtigt werden.

Dann muss jedoch nachvollziehbar sein:

• woher der Faktor stammt
• welche Flächengröße zugrunde liegt
• ob das Modell zum Bewertungsobjekt passt

Teilflächenbewertung kann bei Sonderfällen anschaulicher sein

Gerade wenn sich die wirtschaftliche Mehrfläche konkret abgrenzen lässt, kann eine Teilflächenbewertung besser verständlich sein als ein pauschaler Gesamtfaktor.

Wann kann eine Mehrfläche sogar vollwertig sein?

Wenn die zusätzliche Fläche:

• planungsrechtlich bebaubar
• abteilbar
• erschlossen
• separat veräußerbar

ist, kann sie annähernd oder vollständig den regulären Bodenwert erreichen.

Wann kann sie nur geringen Wert besitzen?

Wenn sie:

• nicht eigenständig zugänglich
• baulich gebunden
• nur als Restfläche nutzbar
• wirtschaftlich nicht separat verwertbar

ist, kann ihr Wert deutlich unter dem Bodenrichtwert liegen.

Typische Fehler

Gesamtfläche vollständig mit Bodenrichtwert multiplizieren

Das kann bei übergroßen Grundstücken zu Überbewertungen führen.

Grundstücksübergröße pauschal nach Quadratmeterzahl feststellen

Entscheidend ist die funktionale und wirtschaftliche Nutzung.

Nur die Gebäudegrundfläche betrachten

Stellplätze, Zufahrten und Freiflächen gehören zum Grundstücksbedarf.

Restfläche mit null bewerten

Auch nicht selbstständig verwertbare Mehrflächen können einen wirtschaftlichen Nutzen besitzen.

30-%-Ansatz als allgemeine Regel verwenden

Der Ansatz ist objektspezifisch.

Übergröße und Lageabschlag vermischen

Beide Merkmale müssen getrennt begründet werden.

Selbstständige Verwertbarkeit unterstellen

Eine theoretische Teilbarkeit bedeutet noch keine tatsächliche Marktgängigkeit.

Vorgehensweise

Bei einem übergroßen Mehrfamilienhausgrundstück empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Gesamtgrundstücksfläche feststellen

Welche Fläche steht insgesamt zur Verfügung?

Schritt 2 – Gebäudegrundfläche ermitteln

Wie groß ist der tatsächliche Baukörper?

Schritt 3 – Funktionsflächen erfassen

Insbesondere:

• Stellplätze
• Zufahrten
• Fahrgassen
• Müllflächen
• Feuerwehrflächen
• Grünflächen

Schritt 4 – funktional erforderliche Grundstücksfläche bestimmen

Welche Fläche wird für eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung tatsächlich benötigt?

Schritt 5 – Mehrfläche berechnen

Gesamtfläche minus funktionaler Grundstücksteil.

Schritt 6 – selbstständige Verwertbarkeit prüfen

Kann die Restfläche:

• bebaut
• geteilt
• erschlossen
• verkauft

werden?

Schritt 7 – Teilflächenqualität bestimmen

Ist die Restfläche:

• vollwertiges Bauland
• eingeschränktes Bauland
• Arrondierungsfläche
• reine Zusatzfläche?

Schritt 8 – differenzierten Bodenwert ableiten

Je Teilfläche einen marktgerechten Ansatz bestimmen.

Schritt 9 – andere Grundstücksmerkmale separat berücksichtigen

Zum Beispiel:

• Lärm
• Rechte
• technische Abhängigkeiten

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung vermeiden

Jeden Nachteil methodisch nur einmal vollständig erfassen.

Formulierungsbaustein

Die dem Bewertungsobjekt zugeordnete Grundstücksfläche liegt deutlich oberhalb der für die vorhandene Bebauung und Nutzung funktional erforderlichen Grundstücksgröße.

Zur sachgerechten Berücksichtigung der Grundstücksübergröße wird zwischen dem für Gebäude, Stellplätze, Zufahrten, Bewegungsflächen, Nebenanlagen und Freiflächen erforderlichen Grundstücksteil und der darüber hinausgehenden Mehrfläche unterschieden.

Die zusätzliche Fläche ist aufgrund der vorhandenen Bebauung, des Grundstückszuschnitts und der erforderlichen Funktionsflächen nicht ohne Weiteres selbstständig bebaubar beziehungsweise unabhängig verwertbar. Sie besitzt daher nicht denselben Quadratmeterwert wie der funktional erforderliche Grundstücksteil.

Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb differenziert nach Teilflächen. Der verminderte Wertansatz der Restfläche stellt eine objektspezifische Würdigung dar und ist nicht als allgemeiner prozentualer Abschlag für übergroße Grundstücke zu verstehen.

Kernaussage

Bei übergroßen Mehrfamilienhausgrundstücken darf nicht automatisch jeder Quadratmeter mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet werden. Maßgeblich ist, welche Fläche für die bestehende Nutzung funktional erforderlich ist und ob die darüber hinausgehende Mehrfläche selbstständig wirtschaftlich verwertbar ist. Fehlt diese Verwertbarkeit, kann eine Teilflächenbewertung mit reduziertem Wertansatz sachgerechter sein als ein pauschaler Gesamtabschlag.

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