Kurzantwort

Ein Nießbrauch kann den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Anders als ein bloßes Wohnungsrecht umfasst der Nießbrauch regelmäßig nicht nur die eigene Nutzung, sondern auch das Recht, die wirtschaftlichen Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen.

Dazu kann insbesondere gehören:

• selbst darin zu wohnen
• Räume zu vermieten
• Mieten zu vereinnahmen
• Nutzflächen wirtschaftlich zu verwenden

Für die Bewertung wird deshalb zunächst der jährliche wirtschaftliche Vorteil des Berechtigten ermittelt.

Anschließend wird dieser Jahreswert über die voraussichtliche Dauer des lebenslangen Rechts kapitalisiert.

Der Wert eines Nießbrauchs ergibt sich nicht allein aus der ersparten Miete. Entscheidend ist der gesamte wirtschaftliche Nutzen des Rechts unter Berücksichtigung der vom Berechtigten zu tragenden Kosten und der voraussichtlichen Dauer des Rechts.

Worum geht es?

Nießbrauchsrechte treten häufig auf bei:

• Schenkungen
• vorweggenommener Erbfolge
• Übertragungen innerhalb der Familie
• Übergabeverträgen
• Vermögensnachfolgen

Ein typischer Fall:

Die Eltern übertragen eine Immobilie auf ein Kind.

Gleichzeitig behalten sie sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor.

Damit geht zwar das Eigentum auf die nächste Generation über.

Der bisherige Eigentümer behält aber weiterhin einen erheblichen wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie.

Nießbrauch ist mehr als ein Wohnrecht

Ein Wohnungsrecht ist typischerweise auf die persönliche Nutzung bestimmter Räume beschränkt.

Ein Nießbrauch geht wirtschaftlich weiter.

Der Berechtigte kann je nach konkreter Ausgestaltung beispielsweise:

• selbst wohnen
• die Räume anderen überlassen
• vermieten
• die daraus erzielten Mieten vereinnahmen

Diese weitergehende wirtschaftliche Position ist für die Bewertung entscheidend.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

In einem Bewertungsfall sollte ein historisches Bauernhaus unentgeltlich übertragen werden.

Zugunsten des bisherigen Eigentümers sollte ein lebenslanges Nießbrauchsrecht bestellt werden.

Der Berechtigte war zum Bewertungsstichtag 74 Jahre alt und vollendete im Bewertungsjahr sein 75. Lebensjahr.

Für die versicherungsmathematische Berechnung wurde deshalb ein Alter von:

75 Jahren

angesetzt.

Welche Flächen waren betroffen?

Der bewertete Wohnteil umfasste:

316,12 m² wohnlich genutzte Fläche

sowie:

107,39 m² Nutzflächen

Damit bestand eine außergewöhnlich große Nutzungseinheit.

Der wirtschaftliche Vorteil des Nießbrauchs musste deshalb aus dem marktüblichen Nutzungswert dieser Flächen abgeleitet werden.

Marktüblicher Nutzungswert statt tatsächlicher Zahlung

Der Nießbrauchsberechtigte zahlt bei einem unentgeltlichen Nießbrauch regelmäßig keine Miete an den Eigentümer.

Das bedeutet aber nicht, dass der wirtschaftliche Wert des Rechts null beträgt.

Die richtige Frage lautet:

Welche Miete könnte für die vom Nießbrauch erfassten Flächen marktüblich erzielt werden?

Dieser Betrag bildet den Ausgangspunkt für die Bewertung.

Wohnflächen und Nutzflächen getrennt bewerten

Im Praxisfall wurden die Flächen nicht einheitlich mit demselben Mietansatz bewertet.

Für die wohnlich genutzten Flächen wurde angesetzt:

6,00 €/m² monatlich

Für die Nutzflächen:

1,50 €/m² monatlich

Damit wurde berücksichtigt, dass Neben- und Nutzflächen wirtschaftlich weniger wertvoll sind als vollwertige Wohnräume.

Monatlicher Nutzungswert

Für die Wohnflächen ergab sich:

316,12 m² × 6,00 €/m²

= 1.896,72 € monatlich

Für die Nutzflächen:

107,39 m² × 1,50 €/m²

= 161,09 € monatlich

Insgesamt:

2.057,81 € monatlich

Jahresrohertrag

Auf das Jahr hochgerechnet ergab sich:

2.057,81 € × 12 Monate

= 24.693,72 € jährlich

Dieser Betrag stellte zunächst den marktüblichen Rohertrag der vom Nießbrauch erfassten Flächen dar.

Der Rohertrag ist noch nicht der Wert des Nießbrauchs

Ein häufiger Fehler wäre, einfach den gesamten Rohertrag als jährlichen Wert des Rechts zu übernehmen.

Der Nießbrauchsberechtigte trägt je nach rechtlicher beziehungsweise vertraglicher Ausgestaltung selbst verschiedene Kosten.

Diese mindern seinen wirtschaftlichen Vorteil.

Bewirtschaftungskosten berücksichtigen

Im Praxisfall wurden die vom Berechtigten zu tragenden Bewirtschaftungskosten mit rund:

5.509 € jährlich

angesetzt.

Dies entsprach rund:

22,31 % des Rohertrags

Berücksichtigt wurden insbesondere laufende Kostenpositionen, die wirtschaftlich dem Nießbraucher zugerechnet wurden.

Warum Bewirtschaftungskosten abgezogen werden

Der Nießbrauchsberechtigte erhält nicht nur Vorteile.

Er übernimmt regelmäßig auch Verpflichtungen.

Der tatsächliche wirtschaftliche Nutzen ist deshalb nicht:

Bruttomiete

sondern eher:

Marktnutzung minus eigene wirtschaftliche Lasten

Diese Betrachtung entspricht der wirtschaftlichen Realität des Rechts.

Besonderer Zuschlag im Praxisfall

Im konkreten Fall wurde zusätzlich ein sachverständiger Zuschlag von:

10 %

auf den Rohertrag angesetzt.

Dieser sollte die besondere wirtschaftliche Bedeutung der gesicherten Nutzung des großflächigen Bauernhauses in ländlicher Lage berücksichtigen.

Der Zuschlag betrug:

2.469,37 € jährlich

Warum wurde ein Zuschlag angesetzt?

Im Gutachten wurde dies insbesondere begründet mit:

• langfristiger Sicherung der bisherigen Lebens- und Wohnverhältnisse
• Unabhängigkeit von einer anderweitigen Anmietung
• Mitnutzung umfangreicher Nebenflächen
• besonderer Bedeutung des Anwesens für den Berechtigten

Wichtig ist:

Dieser Zuschlag ist eine objektspezifische sachverständige Annahme und kein allgemeiner Standardwert für Nießbrauchsrechte.

Jährlicher reiner Nutzungswert

Die Berechnung lautete:

24.693,72 € Rohertrag

plus

2.469,37 € Zuschlag

minus

5.509,17 € Bewirtschaftungskosten

=

21.653,92 € jährlicher reiner Nutzungswert

Dieser Betrag war anschließend zu kapitalisieren.

Warum wird kapitalisiert?

Ein lebenslanges Nießbrauchsrecht besteht nicht nur für ein Jahr.

Der wirtschaftliche Vorteil entsteht grundsätzlich jedes Jahr bis zum Tod des Berechtigten.

Die einzelnen zukünftigen Vorteile müssen deshalb auf den Bewertungsstichtag zurückgerechnet werden.

Genau das leistet die Kapitalisierung.

Lebenserwartung ist keine feste Laufzeit

Bei einem lebenslangen Recht steht das tatsächliche Ende nicht fest.

Deshalb kann nicht einfach gerechnet werden:

Jahreswert × geschätzte verbleibende Lebensjahre

Stattdessen wird eine versicherungsmathematische Betrachtung verwendet.

Sterbetafel

Im Praxisfall wurde die:

Sterbetafel 2023/2025 für Deutschland insgesamt

verwendet.

Für den Berechtigten wurde ein versicherungsmathematisches Alter von:

75 Jahren

angesetzt.

Kapitalisierungszinssatz

Der Kapitalisierungszinssatz betrug:

3,00 %

Damit wurde berücksichtigt, dass zukünftige wirtschaftliche Vorteile zum Bewertungsstichtag einen geringeren Barwert besitzen als sofort verfügbare Beträge.

Keine Dynamisierung

Im Praxisfall wurde keine jährliche Steigerung des Nutzungswerts angesetzt.

Die Dynamisierung betrug daher:

0,00 %

Das ist ebenfalls eine konkrete Bewertungsannahme.

Bei anderen Fällen kann eine andere Ausgestaltung erforderlich sein.

Zahlungsweise

Die Berechnung erfolgte auf Basis einer:

monatlich vorschüssigen Zahlungsweise

Auch die Zahlungsweise beeinflusst den Barwertfaktor geringfügig.

Leibrentenbarwertfaktor

Unter Berücksichtigung von:

• Alter 75 Jahre
• männlich
• 3,00 % Kapitalisierungszinssatz
• 0,00 % Dynamisierung
• monatlich vorschüssiger Zahlung
• Sterbetafel 2023/2025

ergab sich ein Leibrentenbarwertfaktor von:

9,150979

Barwert des Nießbrauchs

Die Berechnung lautete:

21.653,92 € × 9,150979

= rund 198.154 €

Sachverständig gerundet wurde der Wert des lebenslangen Nießbrauchs mit:

198.000 €

angesetzt.

Warum ist dieser Betrag so hoch?

Der Kapitalwert wird vor allem von drei Größen bestimmt:

Höhe des jährlichen Nutzungswerts

Je höher die marktübliche Nutzung beziehungsweise Miete, desto höher der Nießbrauchswert.

Alter des Berechtigten

Je jünger die berechtigte Person, desto länger kann das Recht statistisch bestehen.

Kapitalisierungszinssatz

Je niedriger der Zinssatz, desto höher ist grundsätzlich der Barwert zukünftiger Nutzungen.

Große Immobilien können zu hohen Nießbrauchswerten führen

Im Praxisfall war die Wohn- und Nutzfläche außergewöhnlich groß.

Dadurch entstand trotz eines relativ niedrigen Quadratmetermietansatzes ein erheblicher jährlicher Nutzungswert.

Genau deshalb sollte bei Nießbrauchsrechten nicht nur auf den Mietpreis je Quadratmeter geschaut werden.

Auch die Gesamtfläche ist entscheidend.

Nießbrauch und Verkehrswert

Der unbelastete Verkehrswert des bewerteten Wohnteils lag zunächst bei rund:

410.000 €

Nach Berücksichtigung der besonderen baulichen und technischen Wertminderungen verblieben rund:

240.000 €

Anschließend wurde der Nießbrauch mit rund:

198.000 €

berücksichtigt.

Damit reduzierte sich der rechnerische Wert des belasteten Eigentums erheblich.

Belastetes Eigentum kann nur noch einen kleinen Restwert besitzen

Im konkreten Fall ergab sich ein belasteter Verkehrswert von rund:

45.000 €

Das zeigt:

Ein lebenslanges Nießbrauchsrecht kann einen großen Teil des unbelasteten Immobilienwerts wirtschaftlich binden.

Der Eigentümer besitzt zwar das Grundstück.

Er kann dessen wirtschaftlichen Nutzen jedoch über lange Zeit nur eingeschränkt realisieren.

Warum der Nießbrauch nicht einfach vom ursprünglichen Immobilienwert abgezogen werden sollte

Die Bewertung muss methodisch sauber aufgebaut werden.

Insbesondere ist zu prüfen, welche Wertminderungen bereits berücksichtigt wurden.

Im Praxisfall bestanden zusätzlich erhebliche:

• Baumängel
• Bauschäden
• Modernisierungsrückstände

Diese wurden gesondert mit einem marktgerechten Wertabschlag berücksichtigt.

Erst danach wurde die zusätzliche Belastung aus dem Nießbrauch einbezogen.

Vertragliche Ausgestaltung ist entscheidend

Der konkrete Inhalt des Nießbrauchs ergibt sich aus der notariellen Vereinbarung und der Grundbucheintragung.

Zu prüfen ist insbesondere:

• Welche Flächen sind umfasst?
• Darf selbst genutzt werden?
• Darf vermietet werden?
• Wer erhält die Miete?
• Wer trägt laufende Kosten?
• Wer trägt größere Instandsetzungen?
• Ist ein Entgelt zu zahlen?
• Gibt es Einschränkungen?

Diese Punkte können den Kapitalwert erheblich verändern.

Im Praxisfall lag die endgültige Urkunde noch nicht vor

Zum Bewertungsstichtag war die notarielle Ausgestaltung noch nicht abschließend vorhanden.

Deshalb wurden Bewertungsannahmen getroffen.

Unter anderem wurde angenommen:

• lebenslanges Recht
• dingliche Sicherung
• umfassende Nutzungsmöglichkeit
• Vermietungsbefugnis
• keine Mietzahlung an den Eigentümer
• gewöhnliche laufende Erhaltung beim Berechtigten
• größere grundlegende Maßnahmen grundsätzlich beim Eigentümer

Annahmen müssen im Gutachten deutlich gekennzeichnet werden

Wenn die endgültige Vertragsgestaltung noch nicht feststeht, darf der Sachverständige nicht so tun, als sei sie bereits bekannt.

Vielmehr sollte klar formuliert werden:

Die Bewertung erfolgt unter bestimmten Annahmen.

Ändert sich später die notarielle Gestaltung, muss die Berechnung gegebenenfalls angepasst werden.

Nießbrauch und Wohnungsrecht nicht verwechseln

Ein Wohnungsrecht beschränkt sich typischerweise stärker auf die persönliche Wohnnutzung.

Der Nießbrauch ermöglicht grundsätzlich eine weitergehende wirtschaftliche Nutzung.

Das ist für die Bewertung besonders wichtig.

Beispiel

Wohnungsrecht

Die berechtigte Person darf bestimmte Räume selbst bewohnen.

Nießbrauch

Die berechtigte Person kann die Immobilie gegebenenfalls selbst nutzen oder vermieten und die Mieten vereinnahmen.

Der wirtschaftliche Umfang des Nießbrauchs kann damit deutlich größer sein.

Eigennutzung und Vermietung führen zum selben wirtschaftlichen Grundgedanken

Auch wenn der Berechtigte das Objekt tatsächlich selbst nutzt, kann der Wert über die marktüblich erzielbare Miete bestimmt werden.

Denn durch die Eigennutzung spart er wirtschaftlich den Aufwand, anderweitig vergleichbaren Wohnraum anzumieten.

Bei einer Vermietung könnte er stattdessen entsprechende Erträge vereinnahmen.

Keine tatsächliche Miete erforderlich

Für die Bewertung muss daher kein Mietvertrag bestehen.

Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Nutzung.

Das ist gerade bei Familienübertragungen wichtig, weil häufig keine Mietzahlungen erfolgen.

Bewirtschaftungskosten nicht schematisch übernehmen

Auch die Kostentragung muss aus der konkreten Rechtsgestaltung abgeleitet werden.

Nicht bei jedem Nießbrauch trägt der Berechtigte automatisch exakt dieselben Kosten.

Die vertraglichen Regelungen können abweichen.

Größere Sanierungen können beim Eigentümer verbleiben

Im Praxisfall wurde angenommen, dass außergewöhnliche Erneuerungen und grundlegende Modernisierungen grundsätzlich beim Eigentümer verbleiben.

Das ist wirtschaftlich relevant.

Denn der Nießbrauchsberechtigte erhält den Nutzungsvorteil, ohne zwingend sämtliche großen Investitionen tragen zu müssen.

Bei abweichender Kostentragung ändert sich der Wert

Übernimmt der Nießbraucher beispielsweise zusätzlich:

• Dachsanierung
• Heizungsmodernisierung
• umfangreiche Gebäudesanierung

kann sein wirtschaftlicher Vorteil deutlich geringer sein.

Umgekehrt steigt der Wert des Rechts, wenn nahezu sämtliche Kosten beim Eigentümer verbleiben.

Persönliche Bedeutung und Marktwert unterscheiden

Im Praxisfall wurde ein Zuschlag für die besondere wirtschaftliche Bedeutung des Anwesens berücksichtigt.

Solche Ansätze müssen mit besonderer Vorsicht verwendet werden.

Der Verkehrswert darf nicht allein auf subjektiven persönlichen Bindungen beruhen.

Entscheidend ist eine sachverständig begründete wirtschaftliche Wirkung der konkreten Rechtsausgestaltung.

Der Barwert ist keine Lebenserwartung in Euro

Ein häufiger Irrtum besteht darin, den Nießbrauchswert als:

Jahreswert × statistische Lebenserwartung

zu berechnen.

Das ist nicht dasselbe.

Die versicherungsmathematische Kapitalisierung berücksichtigt:

• Sterbewahrscheinlichkeiten
• zeitlichen Anfall der Vorteile
• Verzinsung
• Zahlungsweise

Deshalb ergibt sich ein spezieller Leibrentenbarwertfaktor.

Alter des Berechtigten wirkt stark auf den Wert

Ein identisches Recht kann bei zwei Personen sehr unterschiedliche Kapitalwerte besitzen.

Beispiel:

Eine 55-jährige Person und eine 85-jährige Person erhalten dasselbe Nießbrauchsrecht.

Der jährliche Nutzungswert ist gleich.

Die statistische Restdauer des Rechts unterscheidet sich jedoch erheblich.

Entsprechend unterscheiden sich auch die Kapitalwerte.

Mehrere Berechtigte wären gesondert zu betrachten

Besteht ein Nießbrauch zugunsten mehrerer Personen, wird die Bewertung komplizierter.

Dann ist insbesondere zu klären:

• endet das Recht beim Tod der ersten Person?
• besteht es bis zum Tod der letztversterbenden Person?
• dürfen beide gleichzeitig nutzen?

Solche Gestaltungen erfordern eine entsprechend angepasste versicherungsmathematische Berechnung.

Nießbrauch beeinflusst die Marktgängigkeit

Ein Käufer eines belasteten Grundstücks erhält regelmäßig nicht die volle wirtschaftliche Verfügungsmöglichkeit.

Je nach Recht kann er:

• nicht selbst einziehen
• keine Miete vereinnahmen
• Teile des Grundstücks nicht frei nutzen
• erst nach Erlöschen des Rechts vollständig verfügen

Dadurch wird der potenzielle Käuferkreis deutlich kleiner.

Kapitalwert und tatsächlicher Kaufpreisabschlag

Der rechnerische Barwert des Nießbrauchs ist eine zentrale Bewertungsgröße.

Trotzdem sollte der Verkehrswert des belasteten Grundstücks stets im Gesamtzusammenhang beurteilt werden.

Denn der Markt kann zusätzlich reagieren auf:

• schwierige Finanzierbarkeit
• lange Bindungsdauer
• eingeschränkte Verfügbarkeit
• Besonderheiten des Käuferkreises

Die Kapitalisierung ist deshalb Teil der Verkehrswertermittlung und kein losgelöstes mathematisches Endergebnis.

Besondere Bedeutung bei Schenkungen

Bei einer Immobilienübertragung innerhalb der Familie wird häufig:

• das Eigentum übertragen
• der wirtschaftliche Nutzen aber zurückbehalten

Der Nießbrauch ermöglicht genau diese Trennung.

Die nächste Generation wird Eigentümer.

Der bisherige Eigentümer behält den laufenden wirtschaftlichen Nutzen.

Das Gutachten bewertet nicht die steuerlichen Folgen

Im Praxisfall wurde das Gutachten im Zusammenhang mit einer Schenkung und dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erstellt.

Die Bewertung des Nießbrauchs stellt dabei eine immobilienwirtschaftliche Wertkomponente dar.

Die konkrete steuerliche Behandlung des Rechts ist jedoch eine eigenständige steuerrechtliche Fragestellung.

Typische Fehler

Nießbrauch wie ein Wohnungsrecht behandeln

Die Vermietungs- und Ertragsmöglichkeiten werden unterschätzt.

Tatsächliche Miete von 0 € übernehmen

Auch unentgeltliche Eigennutzung besitzt einen wirtschaftlichen Wert.

Nutzflächen mit voller Wohnraummiete bewerten

Nebenflächen haben häufig einen geringeren wirtschaftlichen Nutzen.

Bewirtschaftungskosten nicht abziehen

Der Bruttomietwert ist nicht automatisch der reine wirtschaftliche Vorteil.

Jahreswert einfach mit Lebenserwartung multiplizieren

Lebenslange Rechte erfordern eine sachgerechte Kapitalisierung.

Vertragliche Regelungen nicht prüfen

Kostentragung und Vermietungsbefugnis können den Wert erheblich verändern.

Pauschale Zuschläge als allgemeine Standards verwenden

Objektspezifische Ansätze sind stets zu begründen.

Nießbrauch mehrfach wertmindernd berücksichtigen

Der wirtschaftliche Einfluss des Rechts sollte methodisch nur einmal angesetzt werden.

Vorgehensweise

Bei der Bewertung eines lebenslangen Nießbrauchs bietet sich folgende Struktur an:

Schritt 1 – Rechtsinhalt klären

Welche Rechte erhält der Berechtigte?

Schritt 2 – betroffene Flächen feststellen

Welche Wohn- und Nutzflächen werden erfasst?

Schritt 3 – marktüblichen Nutzungswert ableiten

Welche Nettokaltmiete wäre nachhaltig erzielbar?

Schritt 4 – unterschiedliche Flächenarten berücksichtigen

Wohnflächen und Nutzflächen gegebenenfalls unterschiedlich bewerten.

Schritt 5 – jährlichen Rohertrag ermitteln

Monatlichen Nutzungswert auf das Jahr hochrechnen.

Schritt 6 – Kostentragung prüfen

Welche Bewirtschaftungskosten trägt der Berechtigte?

Schritt 7 – reinen Jahreswert des Rechts bestimmen

Erträge beziehungsweise Nutzungsvorteile abzüglich wirtschaftlicher Belastungen.

Schritt 8 – versicherungsmathematische Daten festlegen

Insbesondere:

• Alter
• Geschlecht
• Sterbetafel
• Kapitalisierungszinssatz
• Dynamisierung
• Zahlungsweise

Schritt 9 – Leibrentenbarwertfaktor bestimmen

Den passenden Faktor für die konkrete Rechtsgestaltung verwenden.

Schritt 10 – Kapitalwert berechnen

Jahreswert × Leibrentenbarwertfaktor.

Schritt 11 – Gesamtwirkung auf das belastete Grundstück prüfen

Kapitalwert in die abschließende Verkehrswertableitung einordnen.

Schritt 12 – Vertragsannahmen dokumentieren

Bei noch nicht abschließend vorliegenden Vereinbarungen klar auf Bewertungsannahmen hinweisen.

Formulierungsbaustein

Zugunsten des bisherigen Eigentümers soll ein lebenslanges Nießbrauchsrecht bestellt werden. Der konkrete Inhalt und Umfang des Rechts richtet sich abschließend nach der notariellen Bestellungsurkunde und der Grundbucheintragung.

Der wirtschaftliche Wert des Nießbrauchs wird aus dem nachhaltig erzielbaren Nutzungsvorteil der vom Recht erfassten Wohn- und Nutzflächen abgeleitet. Ausgangspunkt ist die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Hiervon werden die vom Berechtigten entsprechend der zugrunde gelegten Rechts- und Vertragsgestaltung zu tragenden Bewirtschaftungskosten abgezogen.

Der so ermittelte jährliche reine Nutzungswert wird unter Berücksichtigung des Alters des Berechtigten, der maßgeblichen Sterbetafel, des Kapitalisierungszinssatzes sowie der Zahlungsweise versicherungsmathematisch kapitalisiert.

Soweit die endgültige notarielle Ausgestaltung insbesondere hinsichtlich des räumlichen Umfangs, der Vermietungsbefugnis, der Kostentragung oder eines zu zahlenden Entgelts von den Bewertungsannahmen abweicht, ist der ermittelte Kapitalwert des Nießbrauchs entsprechend zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Kernaussage

Ein Nießbrauch wird nach seinem gesamten wirtschaftlichen Nutzen bewertet. Maßgeblich sind nicht nur die selbst genutzten Räume, sondern auch Vermietungsmöglichkeiten, marktübliche Erträge, die vom Berechtigten zu tragenden Kosten und die statistische Dauer des lebenslangen Rechts. Erst aus dem kapitalisierten reinen Jahresnutzen ergibt sich der wirtschaftliche Wert des Nießbrauchs.

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